Diagnostics obligatoires pour vendre un logement en 2026

La liste exacte du dossier de vente

Le dossier de diagnostic technique d'une vente réunit : le DPE, obligatoire pour tout logement et affiché dès l'annonce ; le diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ; le constat de risque d'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949 ; l'état de l'installation intérieure d'électricité et celui du gaz lorsque ces installations ont plus de 15 ans ; l'état des risques et pollutions daté de moins de 6 mois ; le diagnostic termites lorsque le bien se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral ; et le mesurage loi Carrez pour tout lot de copropriété. Selon la situation s'ajoutent le diagnostic assainissement en l'absence de raccordement au tout-à-l'égout, l'information mérule en zone déclarée, et l'audit énergétique pour les classes E, F et G en monopropriété.

Les deux pièces que la location n’exige jamais

Le mesurage loi Carrez ne concerne que la vente d'un lot de copropriété : il établit la surface privative, dont dépend le prix. Une erreur de plus d'un vingtième ouvre à l'acquéreur un droit à réduction du prix dans l'année suivant l'acte, ce qui en fait le diagnostic le plus contentieux de la vente. L'audit énergétique, lui, est obligatoire depuis avril 2023 pour vendre une maison individuelle ou un immeuble entier classé F ou G, et depuis janvier 2025 pour les classés E. Il doit être remis dès la première visite, pas à la signature. Ces deux documents surprennent beaucoup de vendeurs qui n'ont jamais eu affaire qu'à des locations.

Des validités deux fois plus courtes qu’en location

C'est le piège le plus courant. Les états de l'électricité et du gaz valent 3 ans pour une vente, contre 6 ans pour une location : un rapport parfaitement valable pour louer peut être périmé pour vendre. Le diagnostic termites ne vaut que 6 mois, l'état des risques également, ce qui impose souvent de les refaire si la vente traîne. Le DPE reste valable 10 ans et le diagnostic amiante est illimité en l'absence d'amiante détectée, mais doit être renouvelé si des matériaux ont été repérés. Le mesurage Carrez n'a pas de durée de validité tant que le lot n'est pas modifié. Vérifiez les dates avant de signer le compromis, pas après.

Quand faire réaliser les diagnostics

Avant la mise en vente, et non entre le compromis et l'acte. Trois raisons à cela. Le DPE doit figurer dans l'annonce dès sa publication, son absence étant sanctionnable. L'audit énergétique doit être remis au candidat acquéreur dès la première visite. Et découvrir de l'amiante ou une installation électrique défavorable en cours de négociation affaiblit fortement votre position, alors que le savoir en amont permet d'ajuster le prix ou d'anticiper les travaux. Grouper tous les diagnostics en une seule visite réduit par ailleurs sensiblement la facture par rapport à des interventions successives.

Qui paye, et ce que risque un vendeur en cas d’oubli

Les diagnostics sont à la charge du vendeur, sauf accord contraire mentionné dans l'avant-contrat, ce qui reste rare en pratique. Un dossier incomplet a des conséquences réelles. En l'absence de diagnostic obligatoire, le vendeur ne peut plus s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné : un acquéreur qui découvre de l'amiante après la vente, sans repérage préalable, dispose d'un recours. Le DPE étant opposable depuis 2021, une étiquette erronée peut donner lieu à des dommages-intérêts. Une erreur de surface Carrez supérieure à 5 % ouvre droit à une réduction du prix. Aucune de ces situations n'annule automatiquement la vente, mais toutes coûtent plus cher que le diagnostic évité.

Maison, appartement, terrain : ce qui change

Pour un appartement en copropriété, le mesurage Carrez est systématique et l'audit énergétique ne s'applique pas, quelle que soit l'étiquette. Pour une maison individuelle, c'est l'inverse : pas de Carrez, mais un audit obligatoire si le bien est classé E, F ou G, et un diagnostic assainissement si le logement n'est pas raccordé au réseau collectif. Pour un terrain non bâti, le dossier se réduit à l'état des risques, complété d'une étude géotechnique en zone d'argile et du certificat d'assainissement selon la commune. Un immeuble entier détenu par un seul propriétaire relève du régime de la monopropriété, donc de l'audit.

Questions fréquentes