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Diagnostic immobilier dans le Val-de-Marne (94)

Entre les bords de Marne pavillonnaires, les coteaux de Nogent et de Saint-Maur, la ville nouvelle de Créteil et les faubourgs d'Ivry et de Vitry, le Val-de-Marne offre un parc immobilier très contrasté. 11 % des DPE réalisés y sont des passoires. Particularité locale : le département comprend des périmètres de lutte contre les termites définis par arrêté préfectoral, à vérifier commune par commune avant une vente.

Mis à jour le 17 juillet 2026

Répartition des étiquettes DPE

Part de chaque classe parmi les DPE réalisés dans le Val-de-Marne (base ADEME). La classe C y est la plus fréquente.

  • A
    0 %
  • B
    4 %
  • C
    37 %
  • D
    31 %
  • E
    17 %
  • F
    7 %
  • G
    4 %
F-G

11 % des DPE réalisés dans le Val-de-Marne sont des passoires thermiques (F ou G), interdites progressivement à la location : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. La moyenne nationale est de 9,7 % : sensiblement plus ici.

Val-de-Marne en chiffres (DPE)

Passoires (F-G) réalisées
11,0 %
Classe la plus fréquente
C (37 %)
DPE réalisés depuis 2021
393 001

Source : ADEME (DPE réalisés depuis 2021).

Du pavillon de bord de Marne à la ville nouvelle

Le Val-de-Marne mêle maisons de ville et pavillons (Nogent, Saint-Maur, Vincennes), grands ensembles et villes nouvelles (Créteil), et faubourgs anciens en pleine mutation (Ivry, Vitry, Choisy). Les maisons, plus déperditives à volume égal, affichent souvent des étiquettes moins bonnes que les appartements récents.

Termites : une obligation à vérifier

Une partie des communes du Val-de-Marne est classée en zone à risque de termites par arrêté préfectoral. Dans ces périmètres, un état relatif à la présence de termites est exigé à la vente. Comme l'obligation dépend de l'adresse exacte, faites-la confirmer par un diagnostiqueur local avant de constituer votre dossier.

Calendrier des interdictions de location

Dans le Val-de-Marne comme partout en France, les passoires thermiques sortent du marché locatif par étapes.

  1. 2023en vigueur

    Gel des loyers F et G

    Les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter.

  2. 2025en vigueur

    Classe G interdite

    Un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025.

  3. 2028

    Classe F interdite

    Les logements classés F rejoindront les G, interdits à la location.

  4. 2034

    Classe E interdite

    Dernière échéance : les logements classés E seront à leur tour visés.

Le DPE ville par ville dans le Val-de-Marne

DPE Créteil DPE Vitry-sur-Seine DPE Saint-Maur-des-Fossés DPE Champigny-sur-Marne DPE Ivry-sur-Seine

Tous les diagnostics, commune par commune

Au-delà du DPE, chaque fiche commune détaille l’ensemble des diagnostics obligatoires, les risques locaux et les prix constatés.

Créteil Vitry-sur-Seine Saint-Maur-des-Fossés Champigny-sur-Marne Ivry-sur-Seine

Le DPE selon votre type de logement

À bien équivalent, l’étiquette dépend surtout du bâti et du chauffage. Voici les fourchettes les plus fréquentes, type de logement par type de logement, pour situer le vôtre avant même le passage du diagnostiqueur.

Appartement haussmannien

D à F

Grands volumes, hauteur sous plafond, simple vitrage d'origine et murs peu isolés : le confort a un coût énergétique. Le chauffage, souvent individuel au gaz ou collectif ancien, pèse sur l'étiquette.

À surveiller : Le remplacement des fenêtres et l’isolation des combles de l’immeuble font souvent gagner une classe entière.

Immeuble ancien (avant 1949)

C à E

Murs épais en pierre ou en meulière, à forte inertie : ils gardent la fraîcheur l’été et limitent les pointes de froid l’hiver. Le DPE dépend surtout du système de chauffage et des menuiseries.

À surveiller : Un chauffage électrique par convecteurs anciens dégrade nettement la note malgré de bons murs.

Studio & chambre de bonne

E à G

Petites surfaces sous les combles, au dernier étage, avec toiture peu isolée et chauffage électrique d’appoint : ce sont les logements les plus exposés au classement F ou G, surreprésentés dans les passoires.

À surveiller : La surface compte : sur un petit logement, un ballon d’eau chaude énergivore pèse lourd dans le calcul.

Immeuble d’après-guerre (1950-1975)

C à E

Construction en béton, plans compacts et logements traversants : souvent plus sobres qu’on ne le croit, même sans rénovation lourde. Les résidences de cette période s’en sortent fréquemment en C ou D.

À surveiller : Le chauffage collectif au fioul, quand il subsiste, tire la classe vers le bas.

Copropriété récente (RT 2012 et après)

A à C

Isolation renforcée, double ou triple vitrage, ventilation performante et chauffage moderne : ces logements affichent les meilleures étiquettes et se vendent sans mauvaise surprise énergétique.

À surveiller : Vérifiez que l’étiquette annoncée correspond bien au logement, pas seulement à la performance théorique de l’immeuble.

Maison de ville & hôtel particulier

D à F

Plus de surfaces déperditives (toiture, murs, planchers bas) qu’un appartement à volume égal : les déperditions se cumulent. Le DPE d’une maison est souvent moins bon que celui d’un appartement comparable.

À surveiller : L’isolation de la toiture et le mode de chauffage sont les deux leviers décisifs.

Fourchettes indicatives d’après la répartition des DPE réalisés (base ADEME). Seul un diagnostiqueur certifié établit la classe réelle de votre logement.

Les diagnostics obligatoires dans le Val-de-Marne

Selon l’âge, la nature et la localisation de votre bien, votre dossier réunit tout ou partie de ces diagnostics. Chaque guide détaille les obligations, les prix indicatifs et la durée de validité.

DPEAmiantePlomb (CREP)ÉlectricitéGazTermitesERPLoi CarrezAudit énergétiqueMéruleLoi Boutin

Diagnostic immobilier dans le Val-de-Marne : questions fréquentes

Le diagnostic termites est-il obligatoire partout dans le Val-de-Marne ?
Non : il l'est uniquement dans les communes couvertes par un arrêté préfectoral de périmètre. Votre diagnostiqueur vérifie si votre adresse est concernée ; dans le doute, mieux vaut le réaliser, sa validité étant de 6 mois.

DPE : ce que se demandent vendeurs et bailleurs

Les réponses aux doutes les plus fréquents avant de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique.

Mon logement est classé F ou G : que puis-je faire ?
Vous pouvez toujours le vendre, mais plus le louer au fil du calendrier (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Pour la vente d'une passoire, un audit énergétique s'ajoute au DPE. Le plus efficace reste de remonter la classe avant de mettre en vente : isolation des combles et des murs, remplacement des fenêtres, changement de chauffage. Ces travaux ouvrent droit à MaPrimeRénov' et font souvent gagner une à deux classes.
Le DPE est-il vraiment obligatoire pour une location ?
Oui. Le DPE doit figurer dès l'annonce et être annexé au bail. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G (au-delà de 450 kWh/m²/an) ne peut plus être proposé à la location comme résidence principale. Louer sans DPE, ou avec un DPE erroné, engage votre responsabilité de bailleur.
Combien de temps mon DPE est-il valable ?
Un DPE est valable 10 ans. Attention : tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, ainsi que les anciens DPE « vierges » (sans étiquette), ne sont plus valables aujourd'hui. Si votre diagnostic date d'avant cette réforme, il faut en refaire un avant de vendre ou de louer.
Un mauvais DPE peut-il faire échouer ma vente ?
Il n'interdit pas de vendre, mais il pèse sur la négociation : les acquéreurs anticipent le coût des travaux et le budget énergie. Pour un bien classé F ou G, l'audit énergétique obligatoire chiffre noir sur blanc les rénovations à prévoir. Un DPE correct, voire amélioré avant la mise en vente, sécurise le prix et raccourcit le délai de vente.
Qu'est-ce qu'un DPE « opposable » ?
Depuis juillet 2021, le DPE n'est plus qu'informatif : il est opposable. Concrètement, si l'étiquette se révèle erronée, l'acquéreur ou le locataire peut se retourner contre le vendeur, le bailleur et le diagnostiqueur, et demander réparation. D'où l'importance de faire appel à un diagnostiqueur certifié, correctement assuré.
Faut-il un audit énergétique en plus du DPE ?
Pour vendre une maison individuelle ou un immeuble détenu en totalité classé F ou G, oui : un audit énergétique réglementaire accompagne le DPE depuis avril 2023 (et depuis 2025 pour les logements classés E). Il propose un parcours de travaux chiffré. Le DPE reste, lui, obligatoire pour tous les biens.
En copropriété, qui paie le DPE et existe-t-il un DPE collectif ?
Le DPE de votre lot est à votre charge lors de la vente ou de la location. À côté, un DPE collectif de l'immeuble est mis en place de façon échelonnée selon la taille de la copropriété (grandes copropriétés d'abord, petites d'ici 2026). Les deux sont complémentaires : le DPE collectif éclaire les décisions de travaux en assemblée générale.
Puis-je contester ou faire refaire mon DPE ?
Oui. Si le résultat vous paraît incohérent (données de surface, année de construction ou équipements mal prises en compte), vous pouvez demander une contre-visite au diagnostiqueur ou solliciter un second avis. Le caractère opposable du DPE joue aussi en votre faveur en cas d'erreur avérée.
Puis-je vendre sans DPE ?
Non. Le DPE est obligatoire dès la publication de l'annonce et doit être remis à l'acquéreur dans le dossier de diagnostic technique. Son absence, ou une étiquette manifestement fausse, engage votre responsabilité et peut être sanctionnée.

Informations à jour en 2026, à titre indicatif. Les obligations dépendent de l’adresse exacte, de l’année de construction et des équipements de votre bien.

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