Diagnostic mérule

Ce que la loi impose vraiment

La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé une obligation d'information : lorsqu'un bien immobilier est situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral comme contaminée ou susceptible de l'être, le vendeur doit le mentionner dans l'acte de vente. C'est une nuance importante, souvent mal comprise. Il n'existe pas de diagnostic mérule obligatoire au sens où le sont l'amiante ou le plomb : la loi exige de dire, pas de faire chercher. En pratique, dans les zones concernées, l'acquéreur et le notaire réclament presque toujours un état parasitaire, parce que la simple mention d'un risque sans vérification laisse planer un doute qui bloque la transaction.

Quelles zones sont concernées

Les arrêtés préfectoraux visent principalement les départements au climat humide et au bâti ancien : la Bretagne et la Normandie en premier lieu, les Hauts-de-France, une partie du Grand Est et de l'Île-de-France. La liste évolue, chaque préfecture délimitant les communes à risque sur son territoire. Cette géographie n'est pas un hasard : la mérule a besoin d'un taux d'humidité élevé, d'obscurité et d'une ventilation faible pour se développer. Les maisons anciennes en pierre, les caves enterrées et les logements restés inoccupés après un dégât des eaux réunissent exactement ces conditions.

Comment se déroule la recherche

L'opérateur inspecte visuellement les zones à risque : caves, vides sanitaires, combles, plinthes, encadrements de fenêtres, dessous de parquet, arrières de meubles fixes. Il recherche les signes caractéristiques, filaments blancs ou gris, plaques cotonneuses, fructification brun-rouille, bois qui se rétracte en cubes. Il peut sonder les bois à l'aide d'un poinçon et mesurer le taux d'humidité. Le rapport conclut à la présence, l'absence ou l'impossibilité de conclure, cette dernière mention étant fréquente quand des zones restent inaccessibles. C'est pourquoi il faut dégager les accès avant la visite : un rapport plein de réserves n'a pas de valeur rassurante pour un acquéreur.

Que faire en cas de présence avérée

La découverte de mérule n'interdit pas la vente, mais elle change la négociation. Le traitement suppose d'abord de supprimer la cause, c'est-à-dire l'humidité : reprise d'étanchéité, ventilation, drainage. Vient ensuite le traitement proprement dit, qui va du bûchage et du traitement fongicide au remplacement des bois attaqués, avec parfois des reprises de maçonnerie. Les coûts varient très largement selon l'étendue, de quelques milliers d'euros à des travaux structurels lourds. Si vous êtes acquéreur et que la mérule apparaît après la vente sans avoir été signalée dans une zone déclarée, le défaut d'information peut ouvrir un recours contre le vendeur.

Les 21 départements sous arrêté préfectoral

Dans ces départements, une ou plusieurs communes sont déclarées contaminées ou susceptibles de l’être. Si votre bien s’y trouve, l’information doit figurer dans l’acte de vente.

Questions fréquentes