Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE en France, en chiffres

Tous les diagnostics de performance énergétique réalisés depuis juillet 2021 sont publics. Cela représente 15 292 277 logements dont l’étiquette est connue, et permet de dire précisément à quoi ressemble le parc français plutôt que de s’en tenir à des ordres de grandeur.

Deux enseignements. D’abord, la classe D est presque aussi répandue que la C : le parc français se concentre au milieu de l’échelle, loin des extrêmes dont on parle le plus. Ensuite, 9,7 % des logements sont classés F ou G, soit environ un sur dix. Ce sont eux que le calendrier d’interdiction de location retire progressivement du marché.

Un écart considérable d’une commune à l’autre

La moyenne nationale masque des situations sans commune mesure. Sur les 54 communes que nous documentons, la part de passoires va de moins de 2 % à plus de 25 %, soit un rapport de un à quinze. L’âge du bâti, le mode de chauffage dominant et la part de logements collectifs expliquent l’essentiel de cette dispersion.

Les communes en tête du classement sont presque toutes des centres anciens denses, où le bâti d’avant-guerre domine et où l’isolation par l’extérieur se heurte aux règles d’urbanisme. À l’inverse, les communes les mieux classées ont été bâties tardivement, souvent après les premières réglementations thermiques des années 1970.

Source : base ADEME des diagnostics de performance énergétique, depuis juillet 2021. La répartition reflète le parc diagnostiqué, donc les logements mis en vente ou en location, et non l’intégralité du parc.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le DPE attribue deux étiquettes au logement : une classe énergie (consommation en kWh d'énergie primaire par m² et par an) et une classe climat (émissions de gaz à effet de serre), notées de A (très performant) à G (passoire thermique). C'est la plus mauvaise des deux qui détermine la classe finale affichée : c'est le principe du double seuil. Le rapport décrit aussi l'état de l'isolation, du chauffage, de la production d'eau chaude et de la ventilation, estime le montant annuel des factures d'énergie et liste des recommandations de travaux hiérarchisées. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, le DPE est inséré dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acquéreur ou au locataire, et ses résultats sont transmis à l'observatoire national tenu par l'ADEME, qui attribue à chaque rapport un numéro unique vérifiable en ligne.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Le DPE est obligatoire dès la mise en vente ou en location d'un logement, avant même la publication de l'annonce : les étiquettes énergie et climat doivent y figurer, ainsi qu'une estimation des factures annuelles d'énergie. Pour les logements classés F ou G, l'annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Il est aussi exigé pour les constructions neuves (DPE dit « de construction ») et lors de certaines extensions. Quelques cas restent dispensés : constructions provisoires, bâtiments indépendants de moins de 50 m², lieux de culte, ou résidences secondaires occupées moins de quatre mois par an. Depuis fin 2024, la réglementation s'étend progressivement aux meublés de tourisme. En pratique, dès que vous vendez ou louez un logement classique, il vous le faut.

Comment se déroule un DPE ?

Le diagnostiqueur se déplace obligatoirement sur place : un DPE ne peut pas être établi à distance ni sur simple déclaration. La visite dure en général une à deux heures selon la taille du bien. Le professionnel relève les surfaces, la composition des murs, l'isolation, les menuiseries, les systèmes de chauffage, d'eau chaude et de ventilation. Depuis juillet 2021, le calcul repose sur la seule méthode conventionnelle 3CL, appliquée aux caractéristiques physiques du bâti : les anciennes estimations sur factures ont disparu. Pour un résultat fidèle, préparez les documents utiles : plans, factures de travaux d'isolation, caractéristiques de la chaudière ou de la pompe à chaleur, procès-verbaux de copropriété mentionnant des travaux. Un justificatif accepté peut faire gagner des points là où le diagnostiqueur devrait sinon retenir une valeur par défaut défavorable.

Combien coûte un DPE ?

Comptez généralement 100 à 250 €. Le tarif est libre : il varie selon la surface du logement, sa localisation, son année de construction et la complexité des systèmes à examiner. Un studio parisien ne coûte pas le prix d'une maison de 180 m² avec extension. Le DPE est rarement commandé seul : groupé avec les autres diagnostics d'un dossier de vente ou de location, son prix unitaire baisse sensiblement. Méfiez-vous des offres très en dessous du marché : un DPE sérieux exige une visite complète par un professionnel certifié et assuré, et c'est vous qui portez le risque juridique d'un rapport bâclé, car le DPE est opposable. Le meilleur réflexe reste de comparer plusieurs devis de diagnostiqueurs certifiés de votre secteur.

Quelle est la validité d'un DPE ?

Un DPE est valable 10 ans. Tous les DPE réalisés avant la réforme du 1er juillet 2021 sont aujourd'hui expirés : si votre rapport date d'avant cette date, il doit être refait. Rien n'oblige à refaire un DPE encore valide, mais c'est souvent votre intérêt : après des travaux d'isolation ou un changement de chauffage, un nouveau diagnostic acte la meilleure étiquette, valorise le bien à la vente et peut sortir un logement du statut de passoire thermique avec toutes les contraintes qui l'accompagnent. À l'inverse, un DPE ancien mais encore valide peut désavantager votre annonce si les règles de calcul ont évolué en votre faveur depuis sa réalisation.

Ce qui change en 2026 pour le chauffage électrique

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9. Concrètement, la consommation conventionnelle des logements chauffés à l'électricité est réévaluée à la baisse, et beaucoup gagnent une classe, notamment parmi les biens classés F ou G : plusieurs centaines de milliers de logements sortent ainsi du statut de passoire thermique. Si vous êtes concerné, inutile de refaire le diagnostic : une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée gratuitement sur l'observatoire DPE de l'ADEME à partir du numéro de votre rapport. Cette réforme suit celle de juillet 2024, qui avait déjà corrigé le calcul pour les petites surfaces de moins de 40 m². Avant d'engager des travaux ou de retirer un bien de la location, vérifiez donc d'abord votre étiquette réelle actuelle.

Mon logement est classé F ou G : que faire ?

Le calendrier de la loi Climat et Résilience est enclenché : les logements classés G sont interdits à la location pour tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034. Les loyers des logements F et G sont déjà gelés depuis 2022. Si vous êtes bailleur, faites d'abord vérifier votre étiquette réelle (réformes 2024 et 2026), puis priorisez les travaux : l'audit énergétique chiffre des scénarios de rénovation par ordre d'efficacité, souvent isolation d'abord, système de chauffage ensuite. Des aides publiques comme MaPrimeRénov' peuvent financer une partie du chantier. Après travaux, un nouveau DPE officialise la sortie du statut de passoire. Si vous vendez, l'audit énergétique est de toute façon obligatoire et son contenu rassure les acquéreurs sur le potentiel du bien.

DPE et audit énergétique : quelle différence ?

Le DPE photographie la performance du logement ; l'audit énergétique va plus loin en proposant des scénarios de rénovation chiffrés, étape par étape, avec estimation des coûts, des aides mobilisables et des gains de classe attendus. L'audit est obligatoire pour la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis avril 2023, et E depuis janvier 2025. Il est valable 5 ans et son prix, libre, est nettement supérieur à celui d'un DPE. Beaucoup de propriétaires confondent les deux documents : si vous vendez une passoire thermique, il vous faut les deux, réalisés par des professionnels qualifiés.

DPE en copropriété : individuel et collectif

Deux niveaux coexistent. Le DPE de votre logement reste indispensable pour le vendre ou le louer. À l'échelle de l'immeuble, le DPE collectif est devenu obligatoire par paliers : copropriétés de plus de 200 lots depuis 2024, de 50 à 200 lots depuis 2025, et toutes les autres depuis le 1er janvier 2026. Établi pour l'ensemble du bâtiment, il alimente le plan pluriannuel de travaux et peut servir de base pour générer des DPE individuels à moindre coût. Si votre copropriété vient de réaliser le sien, demandez-le au syndic avant de commander votre propre diagnostic : les données du bâtiment (isolation, chauffage collectif) amélioreront la précision de votre DPE individuel.

Que risque-t-on sans DPE ou avec un DPE erroné ?

Le DPE est opposable depuis juillet 2021 : acquéreur ou locataire peuvent se retourner contre le vendeur ou le bailleur si l'étiquette réelle est moins bonne que celle annoncée, et obtenir une réduction de prix ou des dommages-intérêts ; le juge peut aller jusqu'à l'annulation de la vente en cas de dol. Publier une annonce sans étiquette énergie expose à une amende, pour le particulier comme pour le professionnel. Et sans DPE, impossible de signer un bail ou un acte de vente dans des conditions sûres. Le diagnostiqueur engage lui aussi sa responsabilité : c'est pourquoi il doit être certifié et assuré, et c'est votre premier critère de choix.

Vingt ans de DPE : pourquoi votre ancien diagnostic ne vaut plus rien

Le DPE est né en 2006, imposé à la vente puis à la location l'année suivante. Il n'a cessé d'être refondu depuis, et chaque refonte a redistribué les étiquettes. En 2011, il devient obligatoire dans les annonces. Le 1er juillet 2021, la réforme la plus lourde : une méthode de calcul unique remplace l'ancien calcul sur factures, une seconde étiquette climat apparaît, et le document devient opposable. Conséquence directe et souvent ignorée : tous les diagnostics établis avant cette date sont aujourd'hui caducs, quelle que soit leur date. Un DPE de 2019, théoriquement valable dix ans, ne peut plus servir. Deux ajustements ont suivi. L'arrêté du 25 mars 2024, applicable au 1er juillet suivant, a corrigé les seuils des logements de moins de 40 m², pénalisés parce que l'eau chaude sanitaire pèse mécaniquement plus lourd sur une petite surface : environ 140 000 logements ont quitté le statut de passoire sans le moindre travaux. Puis l'arrêté publié le 26 août 2025 a abaissé le coefficient de l'électricité au 1er janvier 2026. La leçon pratique est simple : une étiquette n'a de sens qu'à la date où elle a été établie, et un logement peut changer de classe sans que rien n'ait bougé chez lui.

Ce que le DPE ne dit pas

Le malentendu le plus courant consiste à lire le DPE comme une facture prévisionnelle. Il n'en est pas une. Le calcul est conventionnel : il suppose une occupation type, une température de consigne standard et un climat de référence. Deux logements identiques obtiennent donc la même étiquette, qu'ils abritent une personne absente la semaine ou une famille de cinq. C'est voulu, car cela rend les biens comparables entre eux, mais cela signifie que votre consommation réelle peut s'écarter largement de l'estimation affichée. Le DPE ne dit rien non plus de la qualité de l'air intérieur, du confort acoustique, de l'humidité ou de l'état de l'installation électrique, qui relèvent d'autres diagnostics. Et il ne remplace pas un audit énergétique : il signale des pistes de travaux, sans les chiffrer ni les ordonner. Savoir ce qu'un document ne couvre pas évite de lui faire dire ce qu'il ne dit pas, et de mauvaises surprises après la signature.

Contester un DPE que vous jugez faux

Depuis qu'il est opposable, une étiquette erronée ouvre un recours, mais la marche à suivre compte autant que le fond. Commencez par écrire au diagnostiqueur en pointant les éléments précis qui vous semblent faux : une isolation non prise en compte faute de justificatif présenté le jour de la visite, une surface erronée, un générateur mal identifié. Beaucoup de dossiers se règlent là, par une simple mise à jour du rapport. En cas de refus, deux voies s'ouvrent en parallèle : saisir son assurance de responsabilité civile professionnelle, obligatoire pour exercer, et signaler le litige à l'organisme certificateur accrédité COFRAC qui l'a certifié, dont le rôle est précisément de contrôler ses membres. Une contre-expertise par un autre diagnostiqueur donne du poids au dossier. Le tribunal judiciaire reste le dernier recours, l'action en responsabilité contractuelle se prescrivant par cinq ans. Un réflexe évite l'essentiel de ces litiges : rassembler ses justificatifs de travaux avant la visite, car ce que le diagnostiqueur ne peut pas constater est remplacé par une valeur par défaut, toujours défavorable.

Comment choisir votre diagnostiqueur pour un DPE ?

Trois vérifications s'imposent : une certification en cours de validité délivrée par un organisme accrédité COFRAC (vérifiable dans l'annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés), une assurance responsabilité civile professionnelle, et un devis détaillant ce qui est inclus. Ensuite, comparez : les écarts de prix pour une même prestation sont réels d'un cabinet à l'autre. Verydiag vous évite la recherche : décrivez votre bien et votre projet, et jusqu'à trois diagnostiqueurs certifiés de votre secteur vous rappellent sous 24h avec un devis gratuit, sans engagement.

Questions fréquentes

DPE : appartement ou maison, ce qui change

Documents à préparer pour votre DPE

Le diagnostiqueur se déplace sur place, mais quelques justificatifs peuvent éviter qu’il retienne des valeurs par défaut défavorables et vous faire gagner des points sur l’étiquette.

• Année de construction du logement

  Permis de construire ou acte de propriété.

• Surface et plans

  Plans, même approximatifs ; mesurage Carrez si copropriété.

• Factures de travaux d’isolation

  Combles, murs, fenêtres : elles font gagner des points.

• Caractéristiques du chauffage et de l’eau chaude

  Modèle de chaudière ou de pompe à chaleur, notices, entretien.

• Factures d’énergie récentes

  Elles aident à recouper les équipements en place.

• PV d’assemblée de copropriété

  Travaux votés, chauffage collectif, DPE collectif de l’immeuble.

Le DPE par ville

Prix, répartition des classes énergétiques et taux de passoires thermiques d’après les DPE réellement réalisés (source ADEME), ville par ville.

L’Île-de-France département par département

Répartition réelle des étiquettes énergétiques, obligations et communes couvertes, pour chacun des départements franciliens.