Mesurage Loi Boutin (surface habitable)

Quand la surface habitable est-elle obligatoire

La loi du 25 mars 2009 impose que la surface habitable figure dans le contrat de location d'un logement vide loué à titre de résidence principale. L'obligation ne dépend ni de la copropriété ni de l'ancienneté du bien : elle vise le type de bail. Les locations meublées relèvent d'un régime distinct, tout comme les locations saisonnières et les baux de résidence secondaire. Concrètement, un bailleur qui reprend une surface approximative issue d'une ancienne annonce prend un risque inutile, car c'est cette surface qui fera foi en cas de litige.

Ce qui se compte, et ce qui ne se compte pas

La surface habitable est la surface de plancher construite, déduction faite des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. En sont exclus les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs et combles non aménagés. C'est sur ce dernier point que la différence avec la loi Carrez se joue le plus souvent : une véranda close et couverte peut entrer dans la surface Carrez alors qu'elle est exclue de la surface habitable.

Carrez ou Boutin : comment ne plus se tromper

La loi Carrez s'applique à la vente d'un lot de copropriété et mesure la surface privative. La loi Boutin s'applique à la location vide et mesure la surface habitable. Les deux excluent ce qui se situe sous 1,80 mètre de hauteur, mais la surface habitable est en général la plus faible des deux, puisqu'elle écarte davantage d'annexes. Un même appartement peut donc afficher légitimement deux chiffres différents selon le document, ce qui surprend souvent les propriétaires. Retenez la règle simple : Carrez pour vendre en copropriété, Boutin pour louer vide.

Ce que risque un bailleur en cas d’erreur

Si la surface habitable réellement mesurée est inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle mentionnée au bail, le locataire peut demander une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. La demande se fait d'abord à l'amiable, puis devant le juge si le bailleur refuse. À l'inverse, une surface sous-évaluée ne donne droit à aucun supplément de loyer : l'erreur ne joue que dans un sens. C'est pourquoi un mesurage réalisé par un professionnel, qui engage sa responsabilité, coûte bien moins cher qu'une estimation approximative.

Ce qui compte, et ce qui ne compte pas

Les deux mesurages écartent les hauteurs inférieures à 1,80 mètre, mais la surface habitable exclut davantage d’annexes. C’est pourquoi un même logement affiche souvent deux chiffres différents.

compté non compté sous conditions

Questions fréquentes