État des Risques et Pollutions

Que contient l’ERP ?

Il croise l'adresse du bien avec les plans de prévention des risques (PPRN, PPRT), le zonage sismique, le potentiel radon et l'historique des sinistres. Le vendeur doit aussi déclarer les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles ou technologiques.

Qui peut le réaliser ?

L'ERP peut être établi par le propriétaire à partir des données officielles, mais il est souvent confié à un diagnostiqueur qui sécurise l'analyse et l'intègre au dossier de diagnostic technique. Sa validité est de 6 mois.

Quand l’état des risques est-il exigé ?

Dès que la commune du bien est concernée par au moins un des dispositifs recensés par l’État, l’ERP devient obligatoire, à la vente comme à la location. Cela couvre les plans de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, prescrits ou approuvés, les zones de sismicité 2 à 5, le potentiel radon de niveau 3, les secteurs d’information sur les sols, les plans d’exposition au bruit des aérodromes, et depuis la loi Climat et Résilience les zones exposées au recul du trait de côte. Autant dire que très peu de communes y échappent entièrement. Un point change souvent la donne pour les vendeurs : depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, l’information sur les risques doit figurer dès l’annonce immobilière, et l’état des risques doit être remis à l’acquéreur ou au locataire dès la première visite, plus seulement au moment de signer.

Six mois de validité, et pourquoi c’est si court

L’ERP est le diagnostic dont la durée de vie est la plus brève de tout le dossier, six mois. Ce n’est pas un excès de prudence administrative : contrairement à l’amiante ou au plomb, qui décrivent un bâtiment stable, l’ERP décrit un contexte réglementaire qui bouge. Un plan de prévention peut être prescrit, une zone redécoupée, un arrêté de catastrophe naturelle pris entre-temps. Conséquence pratique : un ERP établi au lancement de la mise en vente sera périmé le jour de la signature si la transaction prend le temps habituel. Il se commande donc en fin de parcours, une fois l’acquéreur trouvé, et se refait si le compromis traîne.

Les sinistres indemnisés, l’oubli le plus fréquent

L’état des risques ne se limite pas au formulaire rempli par le diagnostiqueur. Le vendeur doit y joindre la liste des sinistres ayant donné lieu à une indemnisation au titre des catastrophes naturelles ou technologiques pendant sa période de propriété. Inondation, sécheresse ayant fissuré les murs, coulée de boue : tout épisode indemnisé doit être déclaré, même ancien, même réparé. C’est une déclaration sur l’honneur du vendeur, que le diagnostiqueur ne peut pas établir à sa place, et c’est précisément pour cela qu’elle est souvent oubliée. Une omission ouvre à l’acquéreur une action pour vice du consentement, avec à la clé une diminution du prix ou l’annulation de la vente.

Un document réglementaire, pas une expertise du bien

L’ERP ne comporte aucune visite. Le professionnel renseigne un formulaire officiel à partir des arrêtés préfectoraux et de la cartographie publique, en fonction de l’adresse exacte et de la parcelle. Il en découle deux choses. D’abord, le document dit que le bien se situe dans une zone exposée, pas qu’il présente un désordre : une maison en zone inondable peut n’avoir jamais pris l’eau. Ensuite, deux logements voisins peuvent recevoir un ERP différent si la limite d’un plan de prévention passe entre eux. Pour comprendre ce que le risque implique concrètement, c’est le règlement du plan de prévention qu’il faut consulter, souvent disponible en mairie, car c’est lui qui impose d’éventuelles prescriptions de construction.

Ce que l’on risque sans ERP, ou avec un ERP faux

L’absence d’état des risques dans le dossier prive l’acquéreur ou le locataire d’une information que la loi lui réserve. Il peut alors demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix, sans avoir à démontrer un préjudice matériel : le manquement suffit. En location, le locataire peut solliciter une baisse du loyer. Un ERP périmé produit le même effet qu’un ERP absent, ce qui explique l’importance de sa date. Enfin, un vendeur qui connaissait un risque et l’a tu s’expose au terrain plus lourd du dol, sans limite de six mois cette fois.

Sept situations qui rendent l’ERP obligatoire

Un seul de ces dispositifs suffit à rendre l’état des risques exigible, à la vente comme à la location. C’est ce qui explique que très peu de communes y échappent entièrement.

Être en zone ne veut pas dire être sinistré. L’ERP situe le bien sur une carte réglementaire, il ne constate aucun désordre. Une maison en zone inondable peut n’avoir jamais pris l’eau. Pour savoir ce que le classement impose concrètement, c’est le règlement du plan de prévention qu’il faut lire, généralement consultable en mairie.

Questions fréquentes