Mesurage Loi Carrez

Carrez ou Boutin ?

La loi Carrez s'applique à la vente d'un lot de copropriété et mesure la surface privative (hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m). La loi Boutin concerne la location et mesure la surface habitable, selon des règles différentes. Les deux ne sont pas interchangeables.

Pourquoi le confier à un professionnel

Un mesurage erroné peut coûter cher : réduction du prix de vente proportionnelle à l'écart. Un diagnostiqueur certifié engage sa responsabilité et son assurance sur le résultat.

Ce que la surface Carrez compte, et ce qu’elle écarte

La règle tient en une phrase : on mesure la surface des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures. Sont écartées toutes les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre, ce qui retire une part souvent considérable des combles aménagés et des pièces mansardées. Sont également exclus les caves, garages, emplacements de stationnement, ainsi que les balcons, terrasses et loggias, qui ne sont pas des locaux couverts. Une véranda close et couverte est en revanche comptée si sa hauteur le permet. C’est la raison pour laquelle une surface Carrez surprend fréquemment le vendeur, qui a en tête la surface annoncée à l’achat ou celle de son plan.

Quels biens sont réellement concernés

Le mesurage s’impose à la vente des lots de copropriété, donc à la quasi-totalité des appartements, mais aussi aux maisons situées dans une copropriété horizontale et aux locaux commerciaux ou professionnels détenus en copropriété. Une maison individuelle sur son propre terrain n’y est pas soumise. Deux exceptions retirent du champ les plus petits lots : les caves, garages et emplacements de stationnement d’une part, et d’autre part les lots ou fractions de lots dont la surface est inférieure à huit mètres carrés. Un studio de sept mètres carrés échappe donc à l’obligation, ce qui ne dispense pas de mesurer si l’on veut éviter une contestation.

L’erreur de plus de 5 %, et le délai d’un an

C’est la sanction qui donne au mesurage tout son poids. Si la surface réelle se révèle inférieure de plus de cinq pour cent à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l’écart constaté. Un appartement vendu 300 000 euros pour soixante mètres carrés, mesuré en réalité à cinquante-cinq, ouvre droit à une réduction correspondant aux cinq mètres manquants, soit 25 000 euros. L’action se prescrit par un an à compter de la signature de l’acte authentique, et non de la promesse. À l’inverse, un excédent de surface ne donne au vendeur aucun droit à supplément : l’asymétrie est voulue par le législateur.

Pas de durée de validité, mais un mesurage à refaire

Le mesurage n’a pas de date de péremption : une surface ne vieillit pas. Un certificat établi il y a dix ans reste opposable si rien n’a changé. Mais toute modification de la configuration intérieure le rend caduc en fait, sinon en droit : abattre une cloison, fermer une loggia, aménager des combles ou créer une mezzanine modifie la surface prise en compte. Après des travaux, le refaire coûte moins cher qu’une action en diminution du prix. C’est aussi le seul diagnostic du dossier de vente que la réglementation n’a pas réservé à un professionnel certifié : n’importe qui peut mesurer, y compris le vendeur. Mais c’est alors ce dernier qui porte seul la responsabilité de l’erreur, là où un professionnel engage son assurance.

Ce qui compte, et ce qui ne compte pas

Les deux mesurages écartent les hauteurs inférieures à 1,80 mètre, mais la surface habitable exclut davantage d’annexes. C’est pourquoi un même logement affiche souvent deux chiffres différents.

compté non compté sous conditions

Questions fréquentes