Loi Carrez : le mesurage obligatoire en copropriété (et comment éviter les erreurs)

Vous vendez un appartement ou un lot en copropriété ? Vous devrez fournir la surface loi Carrez. Ce mesurage certifie la surface privative du bien et engage votre responsabilité en cas d'erreur. Voici qui est concerné, ce qui est réellement mesuré, comment ne pas confondre Carrez et Boutin, et ce que risque le vendeur si la surface est fausse.

L'essentiel en 30 secondes

• La loi Carrez certifie la surface privative d'un lot vendu en copropriété.
• Obligatoire à la vente. Hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m prise en compte.
• Une erreur de plus de 5 % en défaveur de l'acheteur ouvre droit à une réduction du prix.
• Validité illimitée tant que la surface ne change pas. Prix indicatif : 50 à 120 €.

Qui est concerné par la loi Carrez ?

La loi Carrez vise un cas précis : la vente d'un lot en copropriété. Si vous vendez un appartement dans un immeuble en copropriété, vous êtes concerné.

À l'inverse, une maison individuelle classique n'est pas concernée par la loi Carrez. Il existe toutefois une exception : si la maison fait partie d'une copropriété, le mesurage Carrez s'applique de nouveau. Le critère n'est donc pas le type de bien, mais le fait d'être ou non en copropriété.

Ce qui est mesuré

Le mesurage Carrez porte sur la surface privative du lot. Il ne compte pas tout. La règle clé concerne la hauteur sous plafond.

Seules sont prises en compte les surfaces dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 m. Les combles bas, les sous-pentes et les espaces trop courts ne sont pas comptés. C'est ce qui explique l'écart parfois constaté entre la surface ressentie et la surface Carrez officielle.

Carrez ou Boutin : ne pas confondre

C'est l'erreur la plus fréquente. Carrez et Boutin sont deux mesurages différents, pour deux situations différentes. Ils ne sont pas interchangeables.

Retenez la logique : Carrez pour vendre en copropriété, Boutin pour louer. Utiliser l'un à la place de l'autre expose à un dossier non conforme.

La règle des 5 % et les recours de l'acheteur

C'est le point qui protège l'acheteur et engage le vendeur. La loi prévoit un seuil de tolérance.

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface annoncée, en défaveur de l'acheteur, ce dernier dispose de recours. Il peut demander une réduction du prix, proportionnelle à l'écart constaté. Dans certains cas, l'erreur peut aller jusqu'à l'annulation de la vente.

À retenir : un mesurage faux n'est pas un détail. Une erreur de plus de 5 % peut entraîner une baisse de prix rétroactive, voire remettre la vente en cause.

Validité et prix

Bonne nouvelle sur la durée : la validité du mesurage Carrez est illimitée. Tant que la surface du lot n’est pas modifiée par des travaux, le document reste valable. Un nouveau mesurage ne s'impose qu'après des travaux qui changent la surface privative.

Côté budget, comptez à titre indicatif entre 50 et 120 €, selon le bien et le professionnel. Le coût baisse souvent lorsque le mesurage est groupé avec les autres diagnostics. Pour une vue d'ensemble du budget, voyez notre guide prix du pack de diagnostics immobiliers en 2026 et la liste des diagnostics obligatoires pour vendre en 2026.

Pourquoi confier le mesurage à un professionnel ?

Vous pourriez être tenté de mesurer vous-même. Le risque est réel : une erreur de surface peut coûter cher, comme le montre la règle des 5 %.

En confiant le mesurage à un diagnostiqueur certifié, vous transférez ce risque. Le professionnel engage sa responsabilité et son assurance sur le résultat. En cas de litige sur la surface, c'est un appui solide. Pour comprendre le détail du mesurage, consultez notre page sur la loi Carrez.

Un mesurage juste, c'est une vente sereine et un acheteur en confiance. Pour connaître les règles de mesurage, découvrez notre page dédiée à la loi Carrez.