Diagnostic d’assainissement

Non collectif ou tout-à-l’égout : lequel vous concerne

Le nom est le même, les règles ne le sont pas. Le premier réflexe est de savoir si le logement rejette ses eaux usées dans une installation propre ou dans le réseau public.

Le rapport du SPANC ou du service communal est une pièce du dossier de vente. Il s’ajoute aux diagnostics obligatoires pour vendre, sans les remplacer. Son montant est une redevance communale, hors des estimations de prix des packs. Pour une location, il ne figure pas au dossier : voir les diagnostics obligatoires pour louer.

Quel logement doit un diagnostic d’assainissement ?

La règle nationale vise la vente d’un immeuble à usage d’habitation qui n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Maison avec fosse, micro-station ou filtre compact : le contrôle est dû, que l’installation soit ancienne ou récente. Un appartement raccordé au tout-à-l’égout n’entre pas dans ce cas. Le bon réflexe, avant de commander quoi que ce soit, est de regarder la taxe d’assainissement ou d’appeler la mairie : le service sait si l’adresse est en assainissement non collectif ou collectif. Une déclaration du vendeur ne suffit pas à choisir le régime.

Diagnostic fosse septique : obligatoire pour vendre ?

Oui, dès que les eaux usées partent dans une fosse, une micro-station ou un filtre compact. Ce sont des installations d’assainissement non collectif, et le document que le notaire réclame sous le nom de diagnostic fosse septique est le rapport du SPANC, pas un rapport de diagnostiqueur. Une fosse récente n’en dispense pas : seul un contrôle de moins de trois ans à l’acte couvre la vente. La vidange, même faite par une personne agréée, prouve l’entretien. Elle ne remplace pas ce rapport.

Qu’est-ce que le SPANC ?

Le service public d’assainissement non collectif, le SPANC, est le service de la commune ou de l’intercommunalité chargé de ce contrôle. C’est lui qui remet le rapport faisant office de diagnostic. Un diagnostiqueur certifié pour le DPE, l’amiante, le plomb, l’électricité ou le gaz ne délivre pas ce document. Les coordonnées du SPANC sont en mairie. Le propriétaire vendeur y prend rendez-vous. L’agent vérifie que l’installation existe, qu’elle fonctionne et qu’elle est entretenue, et il évalue les dangers pour la santé ainsi que les risques de pollution. Il demande à l’avance les éléments qui prouvent l’existence de l’installation : plan, facture de pose, bon de vidange par une personne agréée.

Validité : moins de 3 ans à l’acte authentique

Le rapport doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte authentique de vente. Il est joint au dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur. La loi fixe l’échéance à l’acte, pas au compromis. En pratique, le notaire le demande dès la promesse, parce que l’acheteur doit connaître l’état de l’installation avant de s’engager, et parce qu’un contrôle manquant retarde la signature. Un contrôle périodique de bon fonctionnement, celui que le règlement du service programme au plus tous les dix ans, sert de diagnostic de vente s’il a moins de trois ans. Au-delà, ou si aucun contrôle n’a jamais eu lieu, un nouveau passage est à la charge du vendeur.

Installation non conforme : le délai d’un an

Si le rapport relève un problème, le vendeur doit faire les travaux de mise en conformité, à sa charge, au plus tard un an après l’acte authentique. Il peut choisir de ne pas les faire. Il doit alors le dire à l’acquéreur, qui décide d’acheter en l’état. Le prix peut intégrer le coût des travaux. Dans ce cas, c’est l’acquéreur qui met l’installation en conformité, dans le même délai d’un an après l’acte. La commune peut réaliser les travaux avec l’accord du propriétaire. L’éco-prêt à taux zéro peut financer une partie du chantier, sous conditions : le SPANC ou l’organisme prêteur confirme l’éligibilité, le rapport seul ne l’ouvre pas.

Assainissement collectif : quand le raccordement est contrôlé

Pour un logement déjà raccordé au réseau public, il n’existe pas d’obligation nationale automatique. Le maire peut imposer le contrôle du branchement par arrêté municipal. Sans arrêté, le contrôle n’est pas obligatoire. Sur certains territoires d’Île-de-France, il l’est à la vente : la liste figure sur la fiche Service Public, et le service d’assainissement de la commune confirme si l’adresse en fait partie. Le contrôle est réalisé par le service public d’assainissement collectif. Il vérifie la séparation des eaux usées et des eaux pluviales, l’étanchéité des réseaux et l’accès à la boîte de branchement. Le rapport vaut dix ans à la date de l’acte. La commune le transmet dans un délai fixé par son règlement, qui ne peut pas dépasser six semaines après la demande. En copropriété, c’est le syndic qui fait contrôler le raccordement de l’immeuble ; le vendeur lui demande une copie pour l’acquéreur. Au plus tard un mois après l’acte, le notaire informe la commune de la date de vente, du bien et de l’identité de l’acquéreur. Lorsque le contrôle est obligatoire et qu’une anomalie est constatée, les travaux de mise en conformité du raccordement sont à la charge du propriétaire, au plus tard deux ans après la notification du rapport.

Combien coûte un diagnostic d’assainissement ?

Il n’y a pas de prix national. La redevance est votée par la commune ou l’intercommunalité, et elle change d’un SPANC à l’autre. Le devis d’un diagnostiqueur immobilier ne l’inclut pas : les estimations de packs Verydiag excluent l’assainissement pour cette raison. Demandez le tarif en même temps que le rendez-vous, et le délai d’intervention. Un contrôle commandé trop tard, alors que l’acte est déjà daté, coûte le report de la vente, pas seulement la redevance.

Faut-il un diagnostic d’assainissement pour louer ?

Non. Le rapport de moins de trois ans est une pièce de vente, jointe au dossier remis à l’acquéreur. Un bail n’exige pas ce document. Le propriétaire d’une installation non collective reste tenu de l’entretenir et de la faire contrôler à la fréquence du règlement local, au plus tous les dix ans, que le logement soit occupé par lui ou par un locataire. Cette visite périodique n’est pas un diagnostic de location, et elle ne remplace les diagnostics du bail : DPE, et selon le bien, électricité, gaz, plomb ou amiante.

Que risque-t-on sans rapport à jour ?

Sans le document en cours de validité au moment de l’acte, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. C’est le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le même article qui place ce rapport dans le dossier de diagnostic technique. Le notaire engage aussi sa responsabilité s’il authentifie la vente sans le document, ou en connaissant une information fausse. La vente n’est pas annulée d’office, mais elle se complique : l’acheteur négocie, le délai de réitération glisse, et le défaut d’information reste opposable après la signature. Le moyen le plus simple de l’éviter est de sortir le dernier rapport dès la mise en vente et de compter les trois ans jusqu’à la date prévisible de l’acte, pas jusqu’à aujourd’hui.

Questions fréquentes