Diagnostic technique global

Quand le DTG immeuble est dû

L’obligation ne suit pas l’âge de toutes les copropriétés. Elle se juge au moment de la division, ou sur demande de l’administration.

1. ObligatoireMise en copropriétéImmeuble d’habitation de plus de 10 ans au moment où il est divisé en lots.
2. FacultatifCopropriété déjà en placeAucune obligation liée à l’âge. Le syndic peut l’inscrire à l’ordre du jour.
3. 1 moisMaire ou préfetEn cas de désordres. Sans production, l’administration le fait établir aux frais du syndicat.

Les cinq blocs du diagnostic technique global

1. 1État apparent des parties communes et des équipements
2. 2Situation au regard des obligations légales et réglementaires
3. 3Améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale
4. 4Diagnostic de performance énergétique de l’immeuble
5. 5Liste chiffrée des travaux, dont ceux des dix prochaines années

Si le DTG ne voit aucun travaux pendant dix ans, la copropriété est dispensée d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Sinon, les deux documents restent distincts.

Le DTG immeuble est-il obligatoire ?

L’obligation se juge à la date de la mise en copropriété. Un immeuble à usage total ou partiel d’habitation, âgé de plus de dix ans au moment où il est divisé en lots, doit faire l’objet d’un DTG. Un immeuble construit en 2014 et mis en copropriété en 2025 est donc concerné. Pour les copropriétés déjà constituées, aucune obligation générale ne dépend de l’âge du bâtiment. Le syndic peut malgré tout inscrire la question à l’ordre du jour, de sa propre initiative ou à la demande de copropriétaires.

Que se passe-t-il si le maire ou le préfet le demande ?

Lorsque l’immeuble présente des désordres, le maire ou le préfet peut demander au syndic de communiquer un DTG pour vérifier le bon usage et la sécurité des parties communes. C’est le cas d’un immeuble insalubre, en péril, ou dont le défaut d’entretien compromet gravement l’habitation. Le syndic doit alors le faire réaliser. S’il ne le produit pas dans le mois qui suit la notification, l’administration peut le faire établir d’office, aux frais du syndicat.

Que doit contenir le DTG ?

Cinq blocs sont exigés. L’analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs. L’état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires de la construction. L’analyse des améliorations possibles de sa gestion technique et patrimoniale. Le diagnostic de performance énergétique de l’immeuble. Enfin, une évaluation sommaire du coût et la liste des travaux nécessaires à la conservation du bâtiment, à la santé et à la sécurité des occupants, et aux économies d’énergie, en précisant ceux qui doivent être menés dans les dix prochaines années.

Qui peut réaliser un DTG ?

Le professionnel justifie de compétences sur les modes constructifs, les équipements techniques, les produits et les matériaux, et d’un diplôme, d’un titre ou d’une certification équivalente. Il peut s’agir d’un bureau d’études, d’un architecte ou d’un thermicien. Il atteste sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance vis-à-vis du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises qui interviennent sur l’immeuble, et il justifie d’une assurance de responsabilité civile professionnelle précisant les compétences couvertes. Un diagnostiqueur certifié pour le seul dossier de vente d’un logement ne réunit pas, par cette certification, ces conditions.

Comment le DTG est-il voté, payé et consulté ?

Le syndic inscrit la réalisation du DTG à l’ordre du jour. Les copropriétaires se prononcent à la majorité simple, celle de l’article 24. Une fois le document établi, il est présenté à la première assemblée générale qui suit, et les copropriétaires décident alors des travaux préconisés. Le coût est réparti entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes. Cette charge n’est pas récupérable sur le locataire. Il n’existe pas de grille tarifaire nationale : le prix dépend des lots, de l’architecture, de la structure et de la localisation. Le DTG est intégré au carnet d’entretien, consultable en ligne, et il est transmis au futur acquéreur d’un lot.

Lors de la vente d’un lot, il est transmis à l’acquéreur, en plus des diagnostics du logement.

Quel lien avec le projet de plan pluriannuel de travaux ?

Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent, le syndicat est dispensé d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux. Dans le cas contraire, le DTG peut servir de base à ce projet, sans se confondre avec lui. Le projet de plan est un document distinct, obligatoire pour les immeubles d’habitation de plus de quinze ans, et l’assemblée peut l’adopter, le modifier ou le refuser.

Le projet de plan pluriannuel de travaux reste un document distinct.

Questions fréquentes