Diagnostic immobilier à Bordeaux (33)

Échoppes et pierre bordelaise : un parc ancien face au DPE

L’essentiel du parc bordelais date d’avant 1948 : échoppes simples ou doubles de Nansouty, Saint-Augustin ou La Bastide, immeubles en pierre de taille des Chartrons, de Saint-Pierre et des Grands Hommes. Murs épais mais non isolés, simples vitrages et chauffages vieillissants tirent les étiquettes vers les classes D à G. Les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) et leur vente impose un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. Les programmes récents des Bassins à flot, de Ginko ou d’Euratlantique offrent en revanche des classes A à C.

Vendre ou louer à Bordeaux : le dossier type

Pour la vente d’une échoppe ou d’un appartement ancien, le dossier réunit généralement : DPE, état termites de moins de 6 mois (obligatoire dans toute la Gironde), diagnostic amiante pour les permis antérieurs à juillet 1997, constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour le bâti d’avant 1949, états de l’électricité et du gaz au-delà de 15 ans d’installation, état des risques (ERP) et mesurage loi Carrez en copropriété. À la location, l’état termites n’est pas exigé, mais le DPE, le CREP et l’ERP restent dus.

Les diagnostics les plus demandés à Bordeaux

De quels diagnostics avez-vous besoin à Bordeaux ?

La liste ne dépend pas de la ville mais de votre bien : sa date de construction, son mode de chauffage, et le fait qu’il soit vendu ou loué. À Bordeaux, au moins 72,2 % du parc diagnostiqué est antérieur à 1997 et 44,6 % à 1949, ce qui donne une idée de la probabilité que l’amiante et le plomb vous concernent.

À Bordeaux, 85,8 % des logements diagnostiqués sont des appartements et 11,1 % des maisons. Les deux cas se rencontrent, et c’est le vôtre qui décide de la liste.

Un mot sur le budget : les tarifs se calculent à la surface, et la surface habitable moyenne des logements diagnostiqués à Bordeaux est de 60 m². C’est ce format qui sert de référence aux fourchettes indiquées plus bas, et un bien nettement plus grand se chiffrera au-dessus.

En location, la liste se raccourcit : ni termites, ni mesurage Carrez, ni audit énergétique. Mais les validités s’allongent, et c’est le piège inverse : un rapport électricité valable six ans pour un bail n’est plus valable que trois ans pour une vente.

Prix des diagnostics immobiliers à Bordeaux

D’un cabinet à l’autre, les écarts de prix sont importants pour une même prestation : comparer plusieurs devis reste le meilleur moyen de payer le juste prix. Voici les fourchettes constatées, à l’unité puis en dossier complet.

Fourchettes indicatives constatées sur le marché français en 2026, pour un logement standard. Le prix final dépend de la surface, de l’année de construction et du nombre de diagnostics réalisés en une seule visite : grouper les diagnostics fait baisser le prix unitaire.

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Quand commander vos diagnostics à Bordeaux

L’erreur la plus fréquente consiste à tout faire réaliser dès la mise en vente. Les validités vont de six mois à dix ans : les plus courtes expirent avant la signature si la transaction prend le temps habituel, et il faut alors les repayer. À Bordeaux, l’état des risques et le diagnostic termites partagent la même durée de six mois : ce sont eux qu’il faut commander en dernier.

Dans l’ordre : faites d’abord établir ce qui dure, le DPE et les repérages amiante et plomb, qui vous serviront tout au long de la mise en vente. Gardez l’état des risques et le diagnostic termites pour la fin, quand l’acquéreur est trouvé et la date de signature connue. À Bordeaux, les diagnostics les plus souvent demandés sont Termites, DPE & audit énergétique, Amiante.

Qui paie les diagnostics ?

Le vendeur, dans la quasi-totalité des cas, et le bailleur en location. La règle tient à leur objet : ces documents informent l’acquéreur avant qu’il ne s’engage, il serait absurde qu’il les finance. Une seule exception courante, le contrôle d’assainissement non collectif, que la commune peut mettre à la charge de l’acquéreur selon son règlement local. Faire porter les diagnostics à l’acheteur par une clause du compromis est possible mais rare, et cela n’exonère jamais le vendeur de son obligation de les fournir.

Les risques à connaître à Bordeaux

L’état des risques et pollutions (ERP) croise votre adresse avec les risques connus sur la commune. À Bordeaux, les principaux sont :

Inondation

Commune riveraine de la Garonne, exposée aux crues fluvio-maritimes sous influence océanique, notamment dans les secteurs bas proches des quais, de Bacalan à La Bastide.

Termites

Le département de la Gironde est classé zone termites par arrêté préfectoral : l’état termites est obligatoire pour toute vente.

Retrait-gonflement des argiles

Aléa faible à moyen selon les secteurs : l’alternance sécheresse-réhumidification peut fissurer le bâti sur sols argileux.

Sismicité

Zone de sismicité 2 (faible).

Radon

Potentiel radon de catégorie 2 sur la commune : potentiel globalement faible, mais des facteurs géologiques peuvent faciliter le transfert du gaz vers les bâtiments.

Bordeaux par quartier

Questions fréquentes