Diagnostic immobilier à Saint-Denis (93)
Entre faubourg ouvrier ancien autour de la basilique, grands ensembles d'après-guerre et programmes neufs de la Plaine et des bords de Seine, le dossier de diagnostics change radicalement selon votre quartier.
Mis à jour le 18 juin 2026
- Département
- Seine-Saint-Denis (93)
- Codes postaux
- 93200, 93210
- Parc
- Ancien faubourg et grands ensembles
- Risques
- Inondation, carrières, industriel
En bref
À Saint-Denis (93), les diagnostics les plus demandés pour une vente ou une location sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP), État des Risques (ERP) et Loi Carrez. Principaux risques locaux : inondation, anciennes carrières souterraines et risque industriel.
Vendre ou louer un logement à Saint-Denis, ville la plus peuplée de Seine-Saint-Denis, implique un dossier de diagnostic technique adapté à un parc parmi les plus hétérogènes d'Île-de-France. Le centre ancien autour de la basilique compte un bâti d'avant-guerre souvent dégradé, tandis que les quartiers Sud et la Plaine Saint-Denis, longtemps industriels, voient se multiplier les programmes neufs aux bonnes performances énergétiques. Le territoire cumule plusieurs risques recensés : inondation de la Seine, anciennes carrières souterraines et passé industriel. Voici ce qui s'applique réellement à Saint-Denis.
Saint-Denis en chiffres (DPE)
- Passoires (F-G) dans les DPE réalisés
- 5,7 %
- Source : ADEME, DPE depuis 2021
- Classe DPE la plus fréquente
- C (53,2 %)
- Source : ADEME
- DPE réalisés depuis 2021
- 32 915
- Source : ADEME
Un parc ancien et social, des DPE souvent défavorables
Le centre-ville et les faubourgs autour de la basilique alignent un bâti d'avant 1948, parfois vétuste, fréquemment classé E à G au DPE. Les grands ensembles des années 1950-1970, nombreux à Saint-Denis, présentent eux aussi des étiquettes énergétiques basses. Les passoires thermiques étant progressivement interdites à la location (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034) et leur vente imposant un audit énergétique réglementaire, le DPE constitue souvent le point de blocage d'une transaction. Seuls les programmes récents de la Plaine et des bords de Seine échappent à cette tendance.
Vendre ou louer à Saint-Denis : le dossier type
Pour la vente d'un appartement ancien dionysien, le dossier réunit généralement : DPE, diagnostic amiante (bâti d'avant juillet 1997), constat de risque d'exposition au plomb (CREP) très fréquent dans le centre d'avant 1949, états de l'électricité et du gaz si les installations dépassent 15 ans, état des risques (ERP) compte tenu de l'inondation et des carrières, et mesurage loi Carrez en copropriété.
Les diagnostics les plus demandés à Saint-Denis
DPE & audit énergétique
Faubourg ancien et grands ensembles souvent classés E à G : le DPE, et l'audit pour les passoires, sont déterminants.
Amiante
La majorité du bâti, ancien comme issu des Trente Glorieuses, a un permis antérieur à 1997 : diagnostic quasi systématique.
Plomb (CREP)
Le centre ancien autour de la basilique, largement antérieur à 1949, impose un constat plomb.
État des Risques (ERP)
Inondation de la Seine, anciennes carrières souterraines et passé industriel : l'ERP est quasi systématique à Saint-Denis.
Loi Carrez
Parc majoritairement composé d'appartements : le mesurage de la surface privative s'impose à la vente en copropriété.
Les risques à connaître à Saint-Denis
L'état des risques et pollutions (ERP) croise votre adresse avec les risques connus sur la commune. À Saint-Denis, ils sont nombreux :
- Inondation
- Commune riveraine de la Seine, exposée aux crues à débordement lent du fleuve, au ruissellement, aux coulées de boue et aux remontées de nappes naturelles.
- Anciennes carrières souterraines
- Risque d'affaissement et d'effondrement d'origine humaine lié aux anciennes carrières exploitées sous une partie du territoire.
- Risque industriel
- Passé et présence industriels sur le territoire (notamment la Plaine Saint-Denis), source de risques recensés par les services de l'État.
- Mouvement de terrain et tassements
- Tassements différentiels possibles sur sols compressibles ou argileux, pouvant fissurer le bâti.
- Sismicité et radon
- Zone de sismicité 1 (très faible) et potentiel radon faible (classe 1).
Saint-Denis par quartier
Questions fréquentes
Informations à jour en 2026, à titre indicatif. Source : Géorisques (risques par commune). Les obligations dépendent de l'adresse exacte et de l'année de construction du bien, un diagnostiqueur certifié confirme ce qui s'applique réellement à votre logement.
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