Diagnostic immobilier à Vincennes (94)
Ville bourgeoise dense aux portes du bois et du château, au bâti majoritairement ancien : à Vincennes, le charme résidentiel se paie côté énergie, avec un taux de passoires élevé.
Mis à jour le 17 juillet 2026
- Département
- Val-de-Marne (94)
- Code postal
- 94300
- Parc
- Immeubles bourgeois anciens et denses
- Enjeu clé
- Passoires fréquentes malgré le standing
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En bref
À Vincennes (94), les diagnostics les plus demandés pour une vente ou une location sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP), État des Risques (ERP) et Loi Carrez. Principaux risques locaux : retrait-gonflement des argiles, mouvement de terrain (carrières) et inondation.
Vendre ou louer à Vincennes suppose un dossier adapté à un parc résidentiel dense et ancien. Prisée pour son cadre de vie, entre le château, le bois et le RER, la ville aligne des immeubles bourgeois de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, aux grands volumes et au simple vitrage d’origine. Ce bâti, largement antérieur à 1949, explique une classe E dominante et l’un des taux de passoires les plus élevés du Val-de-Marne dans les DPE réalisés, à l’image des beaux quartiers parisiens voisins. Voici ce qui s’applique réellement à Vincennes.
DPE à Vincennes : prix, étiquette énergétique et passoiresLe diagnostic le plus demandé : classes A-G locales, prix et calendrier des interdictions de location.Vincennes en chiffres (DPE)
- Passoires (F-G) dans les DPE réalisés
- 22,9 %
- Source : ADEME, DPE depuis 2021
- Classe DPE la plus fréquente
- E (30 %)
- Source : ADEME
- DPE réalisés depuis 2021
- 14 008
- Source : ADEME
La classe E, signature d’un bâti bourgeois ancien
Vincennes présente le profil des communes anciennes et prisées : la classe E y domine, chose peu courante, et le taux de passoires dépasse la moyenne du Val-de-Marne. En cause, un parc d’immeubles bourgeois de la fin du XIXe et du début du XXe siècle, à hauts plafonds, simple vitrage d’origine et chauffage souvent ancien. Ces logements de caractère, difficiles à isoler, se classent fréquemment de D à G.
Vendre ou louer à Vincennes : le dossier type
Pour un appartement vincennois, le dossier réunit le plus souvent : DPE (et audit énergétique si classé F ou G), diagnostic amiante (bâti d’avant 1997), constat plomb (immeubles d’avant 1949, très fréquents), états de l’électricité et du gaz au-delà de 15 ans, état des risques (ERP), et mesurage loi Carrez en copropriété.
Les diagnostics les plus demandés à Vincennes
DPE & audit énergétique
Immeubles bourgeois anciens souvent classés D à G : le DPE, et l’audit pour les passoires, sont fréquemment l’enjeu central.
Amiante
La plupart des immeubles étant antérieurs à 1997, le diagnostic amiante est quasi systématique à la vente.
Plomb (CREP)
Ville largement bâtie avant 1949 : le constat plomb (CREP) y est très fréquent.
État des Risques (ERP)
Commune soumise à des aléas d’argiles et d’anciennes carrières : l’ERP est requis pour toute vente ou location.
Loi Carrez
Ville très majoritairement composée d’appartements en copropriété : le mesurage de la surface privative s’impose à la vente.
De quels diagnostics avez-vous besoin à Vincennes ?
La liste ne dépend pas de la ville mais de votre bien : sa date de construction, son mode de chauffage, et le fait qu’il soit vendu ou loué. À Vincennes, au moins 87,7 % du parc diagnostiqué est antérieur à 1997 et 58,7 % à 1949, ce qui donne une idée de la probabilité que l’amiante et le plomb vous concernent.
| Diagnostic | Dans quel cas |
|---|---|
| DPE | toujours |
| Amiante | très probable ici |
| Plomb (CREP) | fréquent ici |
| Électricité | si installation de plus de 15 ans |
| Gaz | si installation de plus de 15 ans |
| État des risques | quasi toujours |
À Vincennes, 94,5 % des logements diagnostiqués sont des appartements : la maison individuelle y est rare, et le mesurage loi Carrez concerne donc la quasi-totalité des ventes.
Vous vendez un appartement
Ajoutez le mesurage loi Carrez, obligatoire pour tout lot de copropriété d’au moins huit mètres carrés. Une erreur de plus de cinq pour cent ouvre à l’acquéreur une action en diminution du prix pendant un an. Pensez aussi à réclamer au syndic le diagnostic amiante des parties communes et le dernier DPE collectif.
Vous vendez une maison
Le mesurage n’est pas exigé, sauf en copropriété horizontale. En revanche, un assainissement non collectif impose un contrôle du SPANC de moins de trois ans, et l’audit énergétique s’ajoute au DPE dès la classe E pour une maison individuelle. Ce cas reste minoritaire à Vincennes.
Un mot sur le budget : les tarifs se calculent à la surface, et la surface habitable moyenne des logements diagnostiqués à Vincennes est de 50 m². C’est ce format qui sert de référence aux fourchettes indiquées plus bas, et un bien nettement plus grand se chiffrera au-dessus.
En location, la liste se raccourcit : ni termites, ni mesurage Carrez, ni audit énergétique. Mais les validités s’allongent, et c’est le piège inverse : un rapport électricité valable six ans pour un bail n’est plus valable que trois ans pour une vente.
Prix des diagnostics immobiliers à Vincennes
D’un cabinet à l’autre, les écarts de prix sont importants pour une même prestation : comparer plusieurs devis reste le meilleur moyen de payer le juste prix. Voici les fourchettes constatées, à l’unité puis en dossier complet.
| Diagnostic | Prix constaté | Quand est-il requis ? |
|---|---|---|
| DPE | 100 à 250 € | Selon la surface et la complexité du logement |
| Amiante | 80 à 150 € | Bâti dont le permis date d’avant juillet 1997 |
| Plomb (CREP) | 120 à 250 € | Logements construits avant 1949 |
| Électricité | 60 à 150 € | Installation de plus de 15 ans |
| Gaz | 60 à 150 € | Installation de plus de 15 ans |
| Termites | 70 à 200 € | Zones délimitées par arrêté préfectoral |
| État des risques (ERP) | 15 à 40 € | Souvent inclus dans les packs |
| Mesurage loi Carrez | 70 à 150 € | Vente d’un lot en copropriété |
Pack location appartement
150 à 250 €
DPE, électricité, gaz, ERP selon le bien
Pack vente appartement
220 à 350 €
Dossier complet avec amiante, plomb et Carrez si concernés
Pack vente maison
300 à 500 €
Dossier complet, surface et annexes en plus
Fourchettes indicatives constatées sur le marché français en 2026, pour un logement standard. Le prix final dépend de la surface, de l’année de construction et du nombre de diagnostics réalisés en une seule visite : grouper les diagnostics fait baisser le prix unitaire.
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Quand commander vos diagnostics à Vincennes
L’erreur la plus fréquente consiste à tout faire réaliser dès la mise en vente. Les validités vont de six mois à dix ans : les plus courtes expirent avant la signature si la transaction prend le temps habituel, et il faut alors les repayer. À Vincennes, c’est l’état des risques, valable six mois, qui se commande en dernier.
Dans l’ordre : faites d’abord établir ce qui dure, le DPE et les repérages liés à l’âge du bâti, puis l’électricité et le gaz. Gardez l’état des risques pour la fin, une fois l’acquéreur trouvé. À Vincennes, les diagnostics les plus souvent demandés sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP).
Le tableau complet des validitésQui paie les diagnostics ?
Le vendeur, dans la quasi-totalité des cas, et le bailleur en location. La règle tient à leur objet : ces documents informent l’acquéreur avant qu’il ne s’engage, il serait absurde qu’il les finance. Une seule exception courante, le contrôle d’assainissement non collectif, que la commune peut mettre à la charge de l’acquéreur selon son règlement local. Faire porter les diagnostics à l’acheteur par une clause du compromis est possible mais rare, et cela n’exonère jamais le vendeur de son obligation de les fournir.
Un dossier incomplet ne bloque pas seulement la signature. Le notaire refusera d’instrumenter, ce qui décale la vente de plusieurs semaines. Et un diagnostic manquant prive le vendeur de la clause d’exonération des vices cachés sur le point concerné : il en répond alors personnellement, parfois des années après.
Les risques à connaître à Vincennes
L’état des risques et pollutions (ERP) croise votre adresse avec les risques connus sur la commune. À Vincennes, les principaux sont :
- Retrait-gonflement des argiles
- Sur sols argileux, l’alternance sécheresse-réhumidification peut provoquer des fissures : aléa généralement moyen.
- Mouvement de terrain (carrières)
- D’anciennes carrières dans le sous-sol du secteur peuvent générer des mouvements de terrain selon les zones.
- Inondation
- Ruissellement possible sur certains secteurs lors d’épisodes pluvieux intenses.
- Sismicité et radon
- Zone de sismicité 1 (très faible) et potentiel radon faible (classe 1).
Vincennes par quartier
Questions fréquentes
Pourquoi Vincennes, ville prisée, a-t-elle autant de passoires ?
Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement classé F ou G à Vincennes ?
Quel est le prix d’un DPE à Vincennes ?
Informations à jour en 2026, à titre indicatif. Source : Géorisques (risques par commune). Les obligations dépendent de l’adresse exacte et de l’année de construction du bien, un diagnostiqueur certifié confirme ce qui s’applique réellement à votre logement.
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