Diagnostic immobilier à Annecy (74)
Entre la vieille ville médiévale au bord du Thiou, les immeubles bourgeois du XIXe et les résidences récentes des coteaux, Annecy présente un parc varié dans un contexte alpin où la sismicité est parmi les plus élevées de France.
Mis à jour le 18 juin 2026
- Département
- Haute-Savoie (74)
- Parc
- Vieille ville historique et résidences récentes
- Sismicité
- Zone 4 (moyenne), élevée pour la France
- Radon
- Potentiel moyen (catégorie 2)
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En bref
À Annecy (74), les diagnostics les plus demandés pour une vente ou une location sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP), État des Risques (ERP) et Loi Carrez. Principaux risques locaux : sismicité, inondation et mouvement de terrain.
Vendre ou louer un logement à Annecy suppose de réunir un dossier de diagnostic technique adapté à un parc qui va de la vieille ville historique aux programmes neufs des hauteurs. L'âge du bâti ancien déclenche les diagnostics amiante et plomb, tandis que la pression immobilière forte rend la qualité du dossier déterminante. La ville se distingue par une sismicité de zone 4, parmi les plus marquées du pays, et par des risques de mouvements de terrain et de crues torrentielles propres au relief alpin. Voici ce qui s'applique réellement à Annecy.
DPE à Annecy : prix, étiquette énergétique et passoiresLe diagnostic le plus demandé : classes A-G locales, prix et calendrier des interdictions de location.Annecy en chiffres (DPE)
- Passoires (F-G) dans les DPE réalisés
- 9,4 %
- Source : ADEME, DPE depuis 2021
- Classe DPE la plus fréquente
- C (35,1 %)
- Source : ADEME
- Logements construits avant 1991
- ≈ 63 %
- Source : INSEE, 2022
Une sismicité parmi les plus fortes de France
Annecy est classée en zone de sismicité 4 (moyenne), l'un des niveaux les plus élevés du territoire métropolitain, en raison de sa position dans les Alpes. Pour une vente, cette information est reportée dans l'état des risques remis à l'acquéreur. La zone 4 impose surtout des règles parasismiques renforcées pour les constructions neuves et certaines rénovations lourdes. Le contexte alpin ajoute des aléas de mouvements de terrain, chutes de blocs et crues torrentielles à prendre en compte dans le dossier.
Vendre ou louer à Annecy : le dossier type
Pour la vente d'un appartement dans la vieille ville ou les quartiers anciens, le dossier réunit en général le DPE, le diagnostic amiante des parties privatives, le constat plomb pour les biens antérieurs à 1949, l'état des installations électrique et gaz de plus de quinze ans, la loi Carrez et l'état des risques mentionnant la sismicité de zone 4. Pour un bien récent des coteaux, la liste se concentre sur le DPE, la Carrez et l'ERP. Un diagnostiqueur certifié établit la liste exacte selon l'adresse et l'année de construction.
Les diagnostics les plus demandés à Annecy
DPE & audit énergétique
La vieille ville et le parc ancien comptent des logements classés D à G. Un audit énergétique accompagne la vente des passoires (F et G).
Amiante
Les immeubles dont le permis est antérieur à juillet 1997, nombreux dans les quartiers anciens, imposent le repérage amiante avant la vente.
Plomb (CREP)
La vieille ville et les immeubles bourgeois antérieurs à 1949 relèvent du constat de risque d'exposition au plomb.
État des Risques (ERP)
Annecy cumule une sismicité de zone 4, des mouvements de terrain et un risque d'inondation torrentielle, à reporter dans l'état des risques.
Loi Carrez
En copropriété, dominante sur le marché annécien tendu, le mesurage Carrez de la surface privative est obligatoire à la vente.
De quels diagnostics avez-vous besoin à Annecy ?
La liste ne dépend pas de la ville mais de votre bien : sa date de construction, son mode de chauffage, et le fait qu’il soit vendu ou loué. À Annecy, au moins 60,1 % du parc diagnostiqué est antérieur à 1997 et 8,5 % à 1949, ce qui donne une idée de la probabilité que l’amiante et le plomb vous concernent.
| Diagnostic | Dans quel cas |
|---|---|
| DPE | toujours |
| Amiante | très probable ici |
| Plomb (CREP) | si construit avant 1949 |
| Électricité | si installation de plus de 15 ans |
| Gaz | si installation de plus de 15 ans |
| État des risques | quasi toujours |
À Annecy, 92,6 % des logements diagnostiqués sont des appartements : la maison individuelle y est rare, et le mesurage loi Carrez concerne donc la quasi-totalité des ventes.
Vous vendez un appartement
Ajoutez le mesurage loi Carrez, obligatoire pour tout lot de copropriété d’au moins huit mètres carrés. Une erreur de plus de cinq pour cent ouvre à l’acquéreur une action en diminution du prix pendant un an. Pensez aussi à réclamer au syndic le diagnostic amiante des parties communes et le dernier DPE collectif.
Vous vendez une maison
Le mesurage n’est pas exigé, sauf en copropriété horizontale. En revanche, un assainissement non collectif impose un contrôle du SPANC de moins de trois ans, et l’audit énergétique s’ajoute au DPE dès la classe E pour une maison individuelle. Ce cas reste minoritaire à Annecy.
Un mot sur le budget : les tarifs se calculent à la surface, et la surface habitable moyenne des logements diagnostiqués à Annecy est de 65 m². C’est ce format qui sert de référence aux fourchettes indiquées plus bas, et un bien nettement plus grand se chiffrera au-dessus.
En location, la liste se raccourcit : ni termites, ni mesurage Carrez, ni audit énergétique. Mais les validités s’allongent, et c’est le piège inverse : un rapport électricité valable six ans pour un bail n’est plus valable que trois ans pour une vente.
Prix des diagnostics immobiliers à Annecy
D’un cabinet à l’autre, les écarts de prix sont importants pour une même prestation : comparer plusieurs devis reste le meilleur moyen de payer le juste prix. Voici des budgets indicatifs, à l’unité puis en dossier complet.
| Diagnostic | Budget indicatif | Quand est-il requis ? |
|---|---|---|
| DPE | 100 à 250 € | Selon la surface et la complexité du logement |
| Amiante | 80 à 150 € | Bâti dont le permis date d’avant juillet 1997 |
| Plomb (CREP) | 120 à 250 € | Logements construits avant 1949 |
| Électricité | 60 à 150 € | Installation de plus de 15 ans |
| Gaz | 60 à 150 € | Installation de plus de 15 ans |
| Termites | 70 à 200 € | Zones délimitées par arrêté préfectoral |
| État des risques (ERP) | 15 à 40 € | Souvent inclus dans les packs |
| Mesurage loi Carrez | 70 à 150 € | Vente d’un lot en copropriété |
Location · appartement de 20 à 50 m²
280 à 380 €
Permis après juin 1997 ; DPE, électricité et gaz si installations de plus de 15 ans, surface habitable et ERP selon le bien.
Location · appartement ancien de 51 à 100 m²
350 à 500 €
Construction avant 1949 ; DPE, plomb, électricité, gaz, surface habitable et ERP selon le bien. Vérifier séparément le dossier amiante disponible.
Vente · appartement de 20 à 50 m²
320 à 450 €
Permis après juin 1997 ; DPE, Carrez, électricité, gaz et ERP selon le bien. Termites à vérifier selon la zone.
Vente · appartement de 51 à 100 m², bâti de 1949 à juin 1997
400 à 550 €
Hypothèse : permis antérieur à juillet 1997, installations de plus de 15 ans ; DPE, amiante, Carrez, électricité, gaz et ERP. Termites selon la zone.
Vente · appartement de 51 à 100 m², bâti avant 1949
450 à 650 €
Dossier avec DPE, plomb, amiante, Carrez, électricité et gaz anciens, ERP et termites selon la zone.
Vente · maison ancienne de 100 à 150 m²
550 à 800 €
Construction avant 1949 ; DPE, plomb, amiante, électricité et gaz anciens, ERP et termites selon la zone. Hors audit énergétique et assainissement.
Estimation indicative Verydiag selon la surface, l’ancienneté du logement et les diagnostics nécessaires, à confirmer par devis.
Enveloppes TTC pour préparer votre budget, avec une visite groupée et des rapports à refaire. Ces scénarios ne couvrent pas tous les logements : un dossier partiel peut coûter moins, un bien plus grand ou complexe davantage. Faites préciser les annexes, déplacements, prélèvements et analyses ; urgence, audit énergétique et assainissement sont à chiffrer séparément.
Les budgets indiqués correspondent aux prestations décrites. Ce sont des estimations, pas des moyennes calculées à partir des devis Verydiag ni des prix garantis. Les tarifs des diagnostics immobiliers sont libres : chaque diagnostiqueur fixe les siens, Verydiag ne les impose pas. Seul un devis engage un professionnel sur un prix.
Ce qui fait varier le prix d’un dossier
- La surface et le nombre de pièces du logement.
- L’année de construction, qui détermine les diagnostics exigibles : amiante pour un permis antérieur à juillet 1997, constat plomb avant 1949.
- Le type de bien : maison ou appartement, nombre de niveaux, et annexes à visiter comme une cave, un garage ou des dépendances.
- La localisation, qui joue sur le temps de déplacement et sur le nombre de professionnels disponibles dans le secteur.
- Le nombre de diagnostics réalisés en une seule visite : les grouper fait baisser le prix unitaire.
- Le délai souhaité, une intervention en urgence étant facturée plus cher.
- La destination du bien, un dossier de vente étant plus complet qu’un dossier de location.
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Quand commander vos diagnostics à Annecy
L’erreur la plus fréquente consiste à tout faire réaliser dès la mise en vente. Les validités vont de six mois à dix ans : les plus courtes expirent avant la signature si la transaction prend le temps habituel, et il faut alors les repayer. À Annecy, c’est l’état des risques, valable six mois, qui se commande en dernier.
Dans l’ordre : faites d’abord établir ce qui dure, le DPE et les repérages liés à l’âge du bâti, puis l’électricité et le gaz. Gardez l’état des risques pour la fin, une fois l’acquéreur trouvé. À Annecy, les diagnostics les plus souvent demandés sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP).
Le tableau complet des validitésQui paie les diagnostics ?
Le vendeur, dans la quasi-totalité des cas, et le bailleur en location. La règle tient à leur objet : ces documents informent l’acquéreur avant qu’il ne s’engage. Le contrôle d’assainissement non collectif suit une autre voie : s’il manque ou date de plus de trois ans, le vendeur le fait réaliser par le SPANC de la commune. Faire porter les diagnostics à l’acheteur par une clause du compromis est possible mais rare, et cela n’exonère jamais le vendeur de son obligation de les fournir.
Un dossier incomplet ne bloque pas seulement la signature. Le notaire refusera d’instrumenter, ce qui décale la vente de plusieurs semaines. Et un diagnostic manquant prive le vendeur de la clause d’exonération des vices cachés sur le point concerné : il en répond alors personnellement, parfois des années après.
Les risques à connaître à Annecy
L'état des risques et pollutions (ERP) croise votre adresse avec les risques connus sur la commune. À Annecy, les principaux recensés sont :
- Sismicité
- Zone de sismicité 4 (moyenne), l'un des niveaux les plus élevés de France métropolitaine, lié à la position alpine de la ville.
- Inondation
- La commune est exposée aux crues torrentielles, au ruissellement, aux laves torrentielles et aux remontées de nappes naturelles.
- Mouvement de terrain
- Éboulements, chutes de pierres et glissements de terrain sont recensés, en lien avec le relief des coteaux et reliefs environnants.
- Radon
- Potentiel radon moyen sur la commune (catégorie 2), intermédiaire entre faible et significatif.
- Risque industriel et matières dangereuses
- La commune est concernée par le risque industriel et par le transport de marchandises dangereuses sur ses axes.
Annecy par quartier
Questions fréquentes
La sismicité de zone 4 m'oblige-t-elle à des travaux pour vendre ?
Faut-il un diagnostic termites à Annecy ?
Quels diagnostics pour un appartement dans la vieille ville ?
Combien coûtent les diagnostics pour vendre à Annecy ?
Informations à jour en 2026, à titre indicatif. Sources : Géorisques (risques par commune : sismicité zone 4, inondation torrentielle, mouvements de terrain, radon). Seul un diagnostiqueur certifié confirme la liste exacte des diagnostics applicables à votre bien.
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