Diagnostic immobilier à Marseille (13)

Un centre ancien, amiante et plomb quasi systématiques

Le Panier, plus vieux quartier de la ville, et des secteurs comme Noailles concentrent un bâti antérieur à 1949 : le constat plomb (CREP) y est la règle. Au-delà, l'immense majorité des immeubles marseillais ayant un permis antérieur à 1997, le diagnostic amiante accompagne presque toute vente. Le DPE, sur un bâti souvent peu isolé, conditionne désormais les transactions (interdiction progressive de louer les passoires : G en 2025, F en 2028, E en 2034).

Vendre ou louer à Marseille : le dossier type

Pour une vente d'appartement marseillais : DPE, amiante (avant 1997), plomb (avant 1949), électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans, ERP, loi Carrez en copropriété, et diagnostic termites, obligatoire dans le département. Sur le littoral, l'ERP intègre le risque de submersion marine.

Les diagnostics les plus demandés à Marseille

De quels diagnostics avez-vous besoin à Marseille ?

La liste ne dépend pas de la ville mais de votre bien : sa date de construction, son mode de chauffage, et le fait qu’il soit vendu ou loué. À Marseille, au moins 76,9 % du parc diagnostiqué est antérieur à 1997 et 30,1 % à 1949, ce qui donne une idée de la probabilité que l’amiante et le plomb vous concernent.

À Marseille, 91,2 % des logements diagnostiqués sont des appartements : la maison individuelle y est rare, et le mesurage loi Carrez concerne donc la quasi-totalité des ventes.

Un mot sur le budget : les tarifs se calculent à la surface, et la surface habitable moyenne des logements diagnostiqués à Marseille est de 60 m². C’est ce format qui sert de référence aux fourchettes indiquées plus bas, et un bien nettement plus grand se chiffrera au-dessus.

En location, la liste se raccourcit : ni termites, ni mesurage Carrez, ni audit énergétique. Mais les validités s’allongent, et c’est le piège inverse : un rapport électricité valable six ans pour un bail n’est plus valable que trois ans pour une vente.

Prix des diagnostics immobiliers à Marseille

D’un cabinet à l’autre, les écarts de prix sont importants pour une même prestation : comparer plusieurs devis reste le meilleur moyen de payer le juste prix. Voici les fourchettes constatées, à l’unité puis en dossier complet.

Fourchettes indicatives constatées sur le marché français en 2026, pour un logement standard. Le prix final dépend de la surface, de l’année de construction et du nombre de diagnostics réalisés en une seule visite : grouper les diagnostics fait baisser le prix unitaire.

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Quand commander vos diagnostics à Marseille

L’erreur la plus fréquente consiste à tout faire réaliser dès la mise en vente. Les validités vont de six mois à dix ans : les plus courtes expirent avant la signature si la transaction prend le temps habituel, et il faut alors les repayer. À Marseille, l’état des risques et le diagnostic termites partagent la même durée de six mois : ce sont eux qu’il faut commander en dernier.

Dans l’ordre : faites d’abord établir ce qui dure, le DPE et les repérages amiante et plomb, qui vous serviront tout au long de la mise en vente. Gardez l’état des risques et le diagnostic termites pour la fin, quand l’acquéreur est trouvé et la date de signature connue. À Marseille, les diagnostics les plus souvent demandés sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP).

Qui paie les diagnostics ?

Le vendeur, dans la quasi-totalité des cas, et le bailleur en location. La règle tient à leur objet : ces documents informent l’acquéreur avant qu’il ne s’engage, il serait absurde qu’il les finance. Une seule exception courante, le contrôle d’assainissement non collectif, que la commune peut mettre à la charge de l’acquéreur selon son règlement local. Faire porter les diagnostics à l’acheteur par une clause du compromis est possible mais rare, et cela n’exonère jamais le vendeur de son obligation de les fournir.

Les risques à connaître à Marseille

L'état des risques et pollutions (ERP) croise votre adresse avec les risques connus sur la commune. À Marseille, les principaux sont :

Inondation

Débordement de l'Huveaune et ruissellement urbain lors de fortes pluies, accentués par l'imperméabilisation des sols du centre.

Submersion marine

La frange littorale est exposée au risque de submersion marine.

Retrait-gonflement des argiles

Fissuration du bâti sur sols argileux, première cause de sinistres pour les maisons individuelles.

Mouvement de terrain

Effondrements liés à d'anciennes cavités souterraines présentes sous une partie de la ville.

Termites

Département classé en zone termites par arrêté préfectoral : diagnostic obligatoire à la vente.

Sismicité

Zone de sismicité 2 (faible).

Marseille par quartier

Questions fréquentes