Diagnostic immobilier à Toulouse (31)
De la brique foncée du Capitole aux maisons de faubourg sujettes à la fissuration sur argile, les diagnostics obligatoires à Toulouse dépendent autant de l'âge du bien que de sa localisation.
Mis à jour le 18 juin 2026
- Département
- Haute-Garonne (31)
- Secteurs
- 31000 à 31500
- Sol
- Argileux (fissuration)
- Termites
- Zone obligatoire (31)
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En bref
À Toulouse (31), les diagnostics les plus demandés pour une vente ou une location sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP), Termites, État des Risques (ERP) et Électricité. Principaux risques locaux : inondation, retrait-gonflement des argiles et mouvement de terrain.
Vendre ou louer à Toulouse, c'est composer avec un centre ancien en brique, un sol argileux qui fissure le bâti et plusieurs risques majeurs (inondation de la Garonne, héritage industriel d'AZF). La Haute-Garonne est par ailleurs classée en zone termites. DPE, amiante et plomb rythment les ventes du centre historique, tandis que l'ERP est presque toujours requis.
DPE à Toulouse : prix, étiquette énergétique et passoiresLe diagnostic le plus demandé : classes A-G locales, prix et calendrier des interdictions de location.Toulouse en chiffres (DPE)
- Passoires (F-G) dans les DPE réalisés
- 4,3 %
- Source : ADEME, DPE 2021-2026
- Classe DPE la plus fréquente
- C (49 %)
- Source : ADEME
- Logements construits avant 1991
- ≈ 61 %
- Source : INSEE, 2022
L'argile, ennemie des maisons toulousaines
Le retrait-gonflement des argiles est l'un des risques les plus coûteux du territoire : sur les sols argileux toulousains, il provoque fissures de façade, distorsion des ouvertures et désordres de structure, surtout sur les maisons individuelles. C'est un point clé de l'état des risques (ERP) et un sujet récurrent dans les transactions.
Centre ancien : DPE, amiante et plomb
Le centre historique (Capitole, Carmes, Saint-Cyprien) aligne des immeubles en brique souvent antérieurs à 1949 : plomb (CREP) à la clé. Au-delà, le bâti d'avant 1997 impose l'amiante, et le DPE conditionne la vente comme la location (interdiction progressive des passoires : G en 2025, F en 2028, E en 2034).
Les diagnostics les plus demandés à Toulouse
DPE & audit énergétique
Bâti en brique souvent peu isolé : le DPE et l'audit pour les passoires sont déterminants.
Amiante
La plupart des biens ont un permis antérieur à 1997 : diagnostic quasi systématique.
Plomb (CREP)
Le centre ancien (avant 1949) impose un constat plomb.
Termites
La Haute-Garonne est en zone termites : diagnostic obligatoire à la vente.
État des Risques (ERP)
Inondation de la Garonne, retrait-gonflement des argiles et risque technologique (PPRT) : l'ERP est quasi systématique.
Électricité
94 % des logements toulousains diagnostiqués datent d'avant 2006 : l'installation a presque toujours passé les 15 ans.
De quels diagnostics avez-vous besoin à Toulouse ?
La liste ne dépend pas de la ville mais de votre bien : sa date de construction, son mode de chauffage, et le fait qu’il soit vendu ou loué. À Toulouse, au moins 57,9 % du parc diagnostiqué est antérieur à 1997 et 17,2 % à 1949, ce qui donne une idée de la probabilité que l’amiante et le plomb vous concernent.
| Diagnostic | Dans quel cas |
|---|---|
| DPE | toujours |
| Amiante | si permis avant juillet 1997 |
| Plomb (CREP) | si construit avant 1949 |
| Électricité | si installation de plus de 15 ans |
| Gaz | si installation de plus de 15 ans |
| État des risques | quasi toujours |
| Termites | zone sous arrêté préfectoral |
À Toulouse, 89,6 % des logements diagnostiqués sont des appartements : la maison individuelle y est rare, et le mesurage loi Carrez concerne donc la quasi-totalité des ventes.
Vous vendez un appartement
Ajoutez le mesurage loi Carrez, obligatoire pour tout lot de copropriété d’au moins huit mètres carrés. Une erreur de plus de cinq pour cent ouvre à l’acquéreur une action en diminution du prix pendant un an. Pensez aussi à réclamer au syndic le diagnostic amiante des parties communes et le dernier DPE collectif.
Vous vendez une maison
Le mesurage n’est pas exigé, sauf en copropriété horizontale. En revanche, un assainissement non collectif impose un contrôle du SPANC de moins de trois ans, et l’audit énergétique s’ajoute au DPE dès la classe E pour une maison individuelle. Ce cas reste minoritaire à Toulouse.
Un mot sur le budget : les tarifs se calculent à la surface, et la surface habitable moyenne des logements diagnostiqués à Toulouse est de 55 m². C’est ce format qui sert de référence aux fourchettes indiquées plus bas, et un bien nettement plus grand se chiffrera au-dessus.
En location, la liste se raccourcit : ni termites, ni mesurage Carrez, ni audit énergétique. Mais les validités s’allongent, et c’est le piège inverse : un rapport électricité valable six ans pour un bail n’est plus valable que trois ans pour une vente.
Prix des diagnostics immobiliers à Toulouse
D’un cabinet à l’autre, les écarts de prix sont importants pour une même prestation : comparer plusieurs devis reste le meilleur moyen de payer le juste prix. Voici des budgets indicatifs, à l’unité puis en dossier complet.
| Diagnostic | Budget indicatif | Quand est-il requis ? |
|---|---|---|
| DPE | 100 à 250 € | Selon la surface et la complexité du logement |
| Amiante | 80 à 150 € | Bâti dont le permis date d’avant juillet 1997 |
| Plomb (CREP) | 120 à 250 € | Logements construits avant 1949 |
| Électricité | 60 à 150 € | Installation de plus de 15 ans |
| Gaz | 60 à 150 € | Installation de plus de 15 ans |
| Termites | 70 à 200 € | Zones délimitées par arrêté préfectoral |
| État des risques (ERP) | 15 à 40 € | Souvent inclus dans les packs |
| Mesurage loi Carrez | 70 à 150 € | Vente d’un lot en copropriété |
Location · appartement de 20 à 50 m²
280 à 380 €
Permis après juin 1997 ; DPE, électricité et gaz si installations de plus de 15 ans, surface habitable et ERP selon le bien.
Location · appartement ancien de 51 à 100 m²
350 à 500 €
Construction avant 1949 ; DPE, plomb, électricité, gaz, surface habitable et ERP selon le bien. Vérifier séparément le dossier amiante disponible.
Vente · appartement de 20 à 50 m²
320 à 450 €
Permis après juin 1997 ; DPE, Carrez, électricité, gaz et ERP selon le bien. Termites à vérifier selon la zone.
Vente · appartement de 51 à 100 m², bâti de 1949 à juin 1997
400 à 550 €
Hypothèse : permis antérieur à juillet 1997, installations de plus de 15 ans ; DPE, amiante, Carrez, électricité, gaz et ERP. Termites selon la zone.
Vente · appartement de 51 à 100 m², bâti avant 1949
450 à 650 €
Dossier avec DPE, plomb, amiante, Carrez, électricité et gaz anciens, ERP et termites selon la zone.
Vente · maison ancienne de 100 à 150 m²
550 à 800 €
Construction avant 1949 ; DPE, plomb, amiante, électricité et gaz anciens, ERP et termites selon la zone. Hors audit énergétique et assainissement.
Estimation indicative Verydiag selon la surface, l’ancienneté du logement et les diagnostics nécessaires, à confirmer par devis.
Enveloppes TTC pour préparer votre budget, avec une visite groupée et des rapports à refaire. Ces scénarios ne couvrent pas tous les logements : un dossier partiel peut coûter moins, un bien plus grand ou complexe davantage. Faites préciser les annexes, déplacements, prélèvements et analyses ; urgence, audit énergétique et assainissement sont à chiffrer séparément.
Les budgets indiqués correspondent aux prestations décrites. Ce sont des estimations, pas des moyennes calculées à partir des devis Verydiag ni des prix garantis. Les tarifs des diagnostics immobiliers sont libres : chaque diagnostiqueur fixe les siens, Verydiag ne les impose pas. Seul un devis engage un professionnel sur un prix.
Ce qui fait varier le prix d’un dossier
- La surface et le nombre de pièces du logement.
- L’année de construction, qui détermine les diagnostics exigibles : amiante pour un permis antérieur à juillet 1997, constat plomb avant 1949.
- Le type de bien : maison ou appartement, nombre de niveaux, et annexes à visiter comme une cave, un garage ou des dépendances.
- La localisation, qui joue sur le temps de déplacement et sur le nombre de professionnels disponibles dans le secteur.
- Le nombre de diagnostics réalisés en une seule visite : les grouper fait baisser le prix unitaire.
- Le délai souhaité, une intervention en urgence étant facturée plus cher.
- La destination du bien, un dossier de vente étant plus complet qu’un dossier de location.
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Quand commander vos diagnostics à Toulouse
L’erreur la plus fréquente consiste à tout faire réaliser dès la mise en vente. Les validités vont de six mois à dix ans : les plus courtes expirent avant la signature si la transaction prend le temps habituel, et il faut alors les repayer. À Toulouse, l’état des risques et le diagnostic termites partagent la même durée de six mois : ce sont eux qu’il faut commander en dernier.
Dans l’ordre : faites d’abord établir ce qui dure, le DPE et les repérages amiante et plomb, qui vous serviront tout au long de la mise en vente. Gardez l’état des risques et le diagnostic termites pour la fin, quand l’acquéreur est trouvé et la date de signature connue. À Toulouse, les diagnostics les plus souvent demandés sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP).
Le tableau complet des validitésQui paie les diagnostics ?
Le vendeur, dans la quasi-totalité des cas, et le bailleur en location. La règle tient à leur objet : ces documents informent l’acquéreur avant qu’il ne s’engage. Le contrôle d’assainissement non collectif suit une autre voie : s’il manque ou date de plus de trois ans, le vendeur le fait réaliser par le SPANC de la commune. Faire porter les diagnostics à l’acheteur par une clause du compromis est possible mais rare, et cela n’exonère jamais le vendeur de son obligation de les fournir.
Un dossier incomplet ne bloque pas seulement la signature. Le notaire refusera d’instrumenter, ce qui décale la vente de plusieurs semaines. Et un diagnostic manquant prive le vendeur de la clause d’exonération des vices cachés sur le point concerné : il en répond alors personnellement, parfois des années après.
Les risques à connaître à Toulouse
L'état des risques et pollutions (ERP) croise votre adresse avec les risques connus sur la commune. À Toulouse, les principaux sont :
- Inondation
- Débordement de la Garonne (PPRI approuvé en 2011), et dans une moindre mesure de l'Hers-Mort et du Touch.
- Retrait-gonflement des argiles
- Sols argileux : fissuration fréquente du bâti, surtout les maisons individuelles.
- Mouvement de terrain
- Glissements sur les coteaux de Pech-David, couverts par un plan de prévention.
- Risque technologique
- Sites industriels classés et plans de prévention (PPRT) ; héritage de la catastrophe AZF de 2001.
- Termites
- Département classé en zone termites par arrêté préfectoral : diagnostic obligatoire à la vente.
- Sismicité
- Zone de sismicité 1 (très faible).
Toulouse par quartier
Questions fréquentes
Le diagnostic termites est-il obligatoire à Toulouse ?
Quel est le prix d'un DPE à Toulouse ?
Ma maison présente des fissures : est-ce lié à l'argile ?
Quels diagnostics pour vendre un appartement ancien à Toulouse ?
Informations à jour en 2026, à titre indicatif. Sources : Géorisques (risques par commune) et arrêté préfectoral de la Haute-Garonne (termites). Les obligations dépendent de l'adresse exacte et de l'année de construction, un diagnostiqueur certifié confirme ce qui s'applique à votre bien.
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