Diagnostic immobilier à Paris (75)

Un parc haussmannien et ancien, des DPE scrutés

Immeubles haussmanniens en pierre de taille, faubourgs du XIXe siècle, bâti d’avant-guerre : le parc parisien est dominé par des constructions antérieures à toute réglementation thermique. Murs en pierre non isolés, simples vitrages, hauteurs sous plafond généreuses et chauffage collectif fréquent : beaucoup de logements sortent classés D à G au DPE, alors que les passoires thermiques sont progressivement interdites à la location (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034). Deux réformes rebattent les cartes. Depuis le 1er juillet 2024, le calcul du DPE est corrigé pour les surfaces de 40 m² ou moins : les studios et chambres de service, très nombreux à Paris, étaient pénalisés par le poids de l’eau chaude sanitaire, et une attestation de nouvelle étiquette peut être téléchargée sur le site de l’ADEME sans refaire le diagnostic. Et au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9, ce qui améliore l’étiquette de nombreux logements chauffés à l’électricité.

Plomb et amiante : deux diagnostics quasi systématiques

Plus de la moitié des logements parisiens ont été construits avant 1946 selon l’Insee, et l’essentiel du reste avant 1997. Conséquence directe : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), obligatoire pour toute vente ou location d’un logement d’avant 1949, concerne la majorité des transactions parisiennes, du Marais aux faubourgs de l’Est. Les peintures au plomb se nichent dans les boiseries, volets, fenêtres et cages d’escalier des immeubles anciens. Le diagnostic amiante, lui, vise tout bâtiment dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 : il couvre donc aussi bien le haussmannien que les immeubles des années 1950-1980, où flocages, dalles de sol et conduits en fibrociment sont fréquents. Côté validité : un CREP négatif et un repérage amiante sans matériaux dégradés n’ont pas à être refaits à chaque vente, à condition que le rapport amiante réponde aux normes en vigueur (les repérages antérieurs à 2013 doivent être actualisés).

Vendre un appartement à Paris : le dossier type

Pour une vente d’appartement parisien, le dossier de diagnostic technique (DDT) réunit le plus souvent : DPE, diagnostic amiante (permis d’avant juillet 1997), CREP plomb (immeuble d’avant 1949), états des installations d’électricité et de gaz si elles ont plus de 15 ans, état des risques et pollutions (ERP), diagnostic termites (Paris est classée en zone par arrêté préfectoral, validité 6 mois) et mesurage loi Carrez. Ce dernier est quasi systématique puisque presque tous les biens parisiens sont des lots de copropriété : la surface privative doit figurer dès la promesse de vente, et une erreur de plus de 5 % en défaveur de l’acquéreur permet une action en diminution du prix pendant un an après l’acte. S’y ajoutent les documents propres à la copropriété (règlement, procès-verbaux, pré-état daté), qui ne relèvent pas du diagnostiqueur mais du syndic. Un même professionnel certifié réalise généralement l’ensemble des diagnostics en une seule visite.

Louer à Paris : encadrement des loyers et calendrier des passoires

Paris cumule deux dispositifs qui font du DPE un enjeu central pour les bailleurs. D’une part, l’encadrement des loyers s’applique dans toute la capitale depuis le 1er juillet 2019 : le loyer doit respecter un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral selon le quartier, le nombre de pièces et l’époque de construction, et tout complément de loyer est interdit pour les logements classés F ou G. D’autre part, la loi Climat et résilience durcit le calendrier : les loyers des F et G sont gelés depuis août 2022 (ni révision, ni augmentation à la relocation), les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux, les F suivront en 2028 et les E en 2034. Pour un propriétaire bailleur parisien, un DPE fiable et à jour n’est donc plus une formalité : il conditionne directement le droit de louer et le niveau de loyer.

Copropriétés parisiennes : DPE collectif, PPPT et rôle du syndic

La copropriété est la règle à Paris, et les obligations collectives se sont considérablement renforcées. Le DPE collectif, qui évalue la performance de l’immeuble entier, est devenu obligatoire par étapes : copropriétés de plus de 200 lots en 2024, de 50 à 200 lots en 2025, et toutes les copropriétés, y compris les petits immeubles parisiens de moins de 50 lots, depuis le 1er janvier 2026. S’y ajoute le plan pluriannuel de travaux (PPPT), obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans, soit la quasi-totalité du parc parisien : adossé à une analyse du bâti (souvent un diagnostic technique global), il projette sur dix ans les travaux nécessaires, notamment de rénovation énergétique. Ces documents sont commandés par le syndic sur vote de l’assemblée générale, mais ils concernent directement chaque vendeur et chaque bailleur : un DPE collectif défavorable ou un PPPT chargé pèsent sur la valeur des lots et s’anticipent dans une transaction.

Les diagnostics les plus demandés à Paris

De quels diagnostics avez-vous besoin à Paris ?

La liste ne dépend pas de la ville mais de votre bien : sa date de construction, son mode de chauffage, et le fait qu’il soit vendu ou loué. À Paris, au moins 88,4 % du parc diagnostiqué est antérieur à 1997 et 58,9 % à 1949, ce qui donne une idée de la probabilité que l’amiante et le plomb vous concernent.

À Paris, 97,4 % des logements diagnostiqués sont des appartements : la maison individuelle y est rare, et le mesurage loi Carrez concerne donc la quasi-totalité des ventes.

Un mot sur le budget : les tarifs se calculent à la surface, et la surface habitable moyenne des logements diagnostiqués à Paris est de 51 m². C’est ce format qui sert de référence aux fourchettes indiquées plus bas, et un bien nettement plus grand se chiffrera au-dessus.

En location, la liste se raccourcit : ni termites, ni mesurage Carrez, ni audit énergétique. Mais les validités s’allongent, et c’est le piège inverse : un rapport électricité valable six ans pour un bail n’est plus valable que trois ans pour une vente.

Prix des diagnostics immobiliers à Paris

D’un cabinet à l’autre, les écarts de prix sont importants pour une même prestation : comparer plusieurs devis reste le meilleur moyen de payer le juste prix. Voici les fourchettes constatées, à l’unité puis en dossier complet.

Fourchettes indicatives constatées sur le marché français en 2026, pour un logement standard. Le prix final dépend de la surface, de l’année de construction et du nombre de diagnostics réalisés en une seule visite : grouper les diagnostics fait baisser le prix unitaire.

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Quand commander vos diagnostics à Paris

L’erreur la plus fréquente consiste à tout faire réaliser dès la mise en vente. Les validités vont de six mois à dix ans : les plus courtes expirent avant la signature si la transaction prend le temps habituel, et il faut alors les repayer. À Paris, l’état des risques et le diagnostic termites partagent la même durée de six mois : ce sont eux qu’il faut commander en dernier.

Dans l’ordre : faites d’abord établir ce qui dure, le DPE et les repérages amiante et plomb, qui vous serviront tout au long de la mise en vente. Gardez l’état des risques et le diagnostic termites pour la fin, quand l’acquéreur est trouvé et la date de signature connue. À Paris, les diagnostics les plus souvent demandés sont DPE & audit énergétique, Amiante, Plomb (CREP).

Qui paie les diagnostics ?

Le vendeur, dans la quasi-totalité des cas, et le bailleur en location. La règle tient à leur objet : ces documents informent l’acquéreur avant qu’il ne s’engage, il serait absurde qu’il les finance. Une seule exception courante, le contrôle d’assainissement non collectif, que la commune peut mettre à la charge de l’acquéreur selon son règlement local. Faire porter les diagnostics à l’acheteur par une clause du compromis est possible mais rare, et cela n’exonère jamais le vendeur de son obligation de les fournir.

Les risques à connaître à Paris

L'état des risques et pollutions (ERP) croise votre adresse avec les risques connus sur la commune. À Paris, les principaux sont :

Inondation

Crue de la Seine (référence : la crue centennale de 1910). Le PPRI de Paris couvre tous les arrondissements sauf les 14e, 17e, 18e, 19e et 20e ; le risque inclut les remontées de nappe dans les secteurs proches du fleuve.

Mouvement de terrain

Les anciennes carrières de calcaire grossier minent le sous-sol des 5e, 6e, 12e, 13e, 14e, 15e et 16e arrondissements (environ 770 hectares), et d’anciennes carrières de gypse fragilisent les buttes du nord-est (Montmartre, Belleville). Ces zones sont surveillées par l’Inspection Générale des Carrières, créée en 1777.

Retrait-gonflement des argiles

Fissuration possible du bâti sur sols argileux, présente sur une partie de la commune.

Termites

L’ensemble du territoire parisien est classé zone de surveillance et de lutte contre les termites par arrêté préfectoral : diagnostic obligatoire à la vente, validité 6 mois.

Sismicité

Zone de sismicité 1 (très faible), le niveau le plus bas du zonage national.

Radon

Paris est classée en zone 1, à potentiel radon faible : pas d’obligation d’information spécifique dans l’ERP à ce titre.

Paris par quartier

Questions fréquentes